W Polsce domy kupuje się na metry, w Wielkiej Brytanii – na liczbę sypialni. Kupując nieruchomość na terenie niektórych anglikańskich parafii, możemy zostać prawnie zobowiązani do łożenia na remont kościoła. Na co jeszcze zwrócić uwagę wybierając dom w UK, w rozmowie z Magdą Pilor tłumaczy Sławomir Świerczyński, inwestor i doradca kredytowy w Wielkiej Brytanii prowadzący blog Dom w UK.
W niektórych krajach, jak na przykład na Filipinach, obcokrajowiec nie może kupić domu, ziemi. Czy w Wielkiej Brytanii są jakieś obostrzenia dla osób, które nie są Brytyjczykami?
Nie wiemy, jak sytuacja będzie wyglądała po Brexicie, ale na obecną chwilę nie. Każdy obywatel Unii Europejskiej mieszkający w Wielkiej Brytanii ma takie same prawa do zakupu domu czy mieszkania jak Anglik lub Irlandczyk.
Od czego najlepiej zacząć?
Od określenia zdolności kredytowej, tym samym będziemy wiedzieć na jaki dom czy mieszkanie nas stać.
W Polsce określenie zdolności kredytowej wiąże się z odwiedzeniem kilku banków albo pośrednika finansowego, który ma bazę kilkunastu instytucji i wskazuje nam najbardziej korzystną ofertę. Czy w UK jest podobnie?
Odradzam pierwszy sposób, to znaczy wizytę w kilku bankach. Oczywiście możemy pójść bezpośrednio do banku i jeśli spodoba nam się pierwsza oferta, to nie spotkają nas żadne przykre konsekwencje. Gorzej, jeśli będziemy chcieli udać się do kolejnej placówki i porównać oferty. W Wielkiej Brytanii każda weryfikacja zdolności kredytowej obniża ją, a dla kolejnego banku jesteśmy zdesperowanym klientem. By tego uniknąć, można skorzystać z usług brokera, ponieważ niezależnie od liczby instytucji, z którymi współpracuje i przedstawionych nam w konsekwencji ofert, jest to jednorazowe sprawdzenie naszej zdolności kredytowej.
Nie bez znaczenia jest też nasza historia kredytowa. Im lepsza, tym niższy wkład własny i kredyt na lepszych warunkach. Dlatego warto mieć kartę kredytową, ale rozsądnie z niej korzystać, płacić regularnie rachunki i być zarejestrowanym do głosowania w Wielkiej Brytanii, czyli w skrócie być porządnym i pełnoprawnym obywatelem. Po sprawdzeniu historii kredytowej oraz zarobków, od wybranego przez nas banku otrzymujemy promesę kredytową czyli informację, że otrzymamy kredyt na daną kwotę. Nie obliguje nas to, aby starać się o pożyczkę właśnie w tym banku, jeżeli w momencie kupna domu na rynku pojawi się lepsza oferta, możemy z niej skorzystać.
Jeżeli już mamy określoną zdolność kredytową, czyli wiemy ile możemy wydać na dom, jak najlepiej go szukać?
Jest kilka sposobów. Pierwszy to Internet i takie portale jak rightmove, zoopla czy ESPC. Warto sprawdzać wszystkie trzy, bo czasem ciekawe oferty pojawiają się tylko na jednym z nich. Kolejny to agencje nieruchomości. Dodatkowo w UK niemalże każdy dom, który jest wystawiony na sprzedaż, ma tabliczkę informującą o tym wraz z numerem kontaktowym lub nazwą firmy, z którą trzeba się skontaktować. Polecam również mówić o swoich planach znajomym, bo wśród nich może pojawić się osoba, która właśnie planuje sprzedać nieruchomość.
Kupno domu to nie tylko koszt kredytu, ale również brokerów, agencji, prawników. To także czas. Co zrobić, aby nie stracić obu i nie kupić przysłowiowego bubla?
Warto najpierw zrobić listę, co jest dla nas ważne, jak duży powinien być dom i co powinno się w nim znajdować. Potem wybrać okolicę. Na stronach rządowych można sprawdzić czy jest bezpieczna, dokładniej znajdują się tam informacje na temat przestępstw w danym rejonie. Polecam również przejechać się kilkakrotnie, np. rano i wieczorem, po okolicy i rozejrzeć się. Warto również zapukać do drzwi potencjalnego sąsiada i zapytać. Chyba jak w każdym kraju największą wiedzę i chęć do dzielenia się nią mają starsze panie.
Na co zwracać uwagę przy oglądaniu samej nieruchomości?
Na pewno czy nie ma pęknięć na zewnętrznych ścianach, ponieważ może to oznaczać, że fundamenty nie są stabilne, co w konsekwencji obniża wysokość kredytu i naraża na dodatkowe, spore koszty remontu. Podobnie jest z dachem, następnie rynny. W środku należy zwrócić uwagę na bojler, na jego wymianę będzie trzeba przeznaczyć od £1000 do nawet £3000. W UK, zwłaszcza w starych domach często jest grzyb, czasem jest on zakrywany tapetami, dlatego dla pewności warto dotknąć ścian, czy nie są mokre. Dobrze jeżeli dom ma w oknach podwójne szyby. Warto to sprawdzić zanim uruchomimy cały proces kupna domu i związanych z tym kosztów. Dla pewności można również skorzystać z usług firm, które sprawdzą za nas każdy element domu i przekażą nam HomeBuyer Report – czyli raport o stanie nieruchomości. (W Szkocji do jego dostarczenia prawnie zobowiązany jest sprzedający – red.). Najważniejsze jest jednak, abyśmy dobrze się czuli w danym domu lub mieszkaniu.
W Polsce domy i mieszkania kupuje się na metry, czyli w zależności od powierzchni, w UK na sypialnie. Czasem są to bardzo małe pomieszczenia, które trudno zaadoptować.
Ale za które trzeba dodatkowo zapłacić. Dom z trzema sypialniami, choć może być mniejszy od tego z dwiema, zawsze będzie droższy. Można sprawdzić metraż danej nieruchomości samemu podczas oglądania. Większość agencji zamieszcza w ogłoszeniu także plan domu lub mieszkania wraz z wymiarami danych pomieszczeń.
Jeżeli już wybraliśmy ten wymarzony dom, co należy zrobić, aby był nasz?
Na tym etapie składana jest oferta do agencji lub bezpośrednio do właściciela. Tu dużo zależy od tego jak bardzo chcemy ten konkretny dom albo czy mamy czas i chcemy zaoszczędzić pieniądze. Warto sprawdzić po jakich cenach sprzedawane są podobne domy w okolicy, można to zrobić min. dzięki stronie Net House Prices (https://nethouseprices.com/). Najczęściej proponuje się kwotę niższą niż ta w ogłoszeniu. Agencja informuje, jeżeli pojawiła się wyższa oferta, wtedy można złożyć kolejną lub jeżeli jesteśmy jedyni – negocjować cenę. Już na tym etapie można skorzystać z firmy, która za nas przeprowadzi cały proces.
Czyli to nie koniec?
Znalezienie nieruchomości i złożenie oferty to dopiero połowa drogi do wprowadzenia się do nowego domu. Kolejny etap to równolegle procesy prawny i kredytowy. Ten drugi to złożenie aplikacji o kredyt. Przed jego przyznaniem bank wycenia nieruchomość i na tej podstawie przyznaje pożyczkę. Jeżeli wyceni dom na niższą kwotę, to na taką otrzymamy kredyt. Część banków za wycenę pobiera dodatkowe opłaty – około £300. Część zawiera je w ratach kredytu lub klient może wybrać gorsze oprocentowanie zyskując darmową wycenę domu. Ponieważ w Anglii, (inaczej niż w Szkocji, gdzie po zaakceptowaniu oferty jest podpisywana wstępna umowa – qualified acceptance – red.), na każdym etapie kupna domu obie strony mogą się wycofać, nie ponosząc za to konsekwencji prawnych czy kar finansowych, czasem gorsze oprocentowanie minimalizuje ryzyko ewentualnych strat.
Oczywiście, przy ubieganiu się o kredyt należy pamiętać o wkładzie własnym. Obecnie najniższy to ok. 5 proc. wartości pożyczki, ale zależy on od konkretnego banku, oferty i od naszej historii kredytowej.
Drugi proces to znalezienie prawnika, który będzie prowadził sprawę. To koszt ok. £700 plus vat oraz £250 kosztów administracyjnych. Prawnik w naszym imieniu będzie kontaktował się z prawnikiem sprzedającego, a także sprawdzi stan prawny domu. To on zbiera informacje od urzędów, przygotowuje akt notarialny, informuje o restrykcjach jeśli są oraz planowanych zmianach w zagospodarowaniu przestrzennym. W zależności od położenia nieruchomości prawnik może zrobić dodatkowe sprawdzenia co wiąże się ze zwiększonymi kosztami, np. czy dom leży na terenie parafii anglikańskiej, ponieważ zgodnie z tutejszym prawem, może ona poprosić o pieniądze na remont kościoła. Cały proces prawny, o ile nie ma dodatkowych problemów, trwa średnio od 10 do 12 tygodni.
Po tym czasie w końcu możemy się wprowadzić?
Po podpisaniu kontraktów ustalana jest data wprowadzenie się do nowego domu, na którą obie strony się zgadzają.
Podsumowując, ile czasu i pieniędzy potrzeba, aby kupić wymarzony dom w UK?
Nie ma reguły. Przyjmując, że nie ma dodatkowych problemów np. poszukiwania spadkobierców, zbyt długich negocjacji i odstąpienia od umowy, bo w tym przypadku wracamy do punktu wyjścia i tracimy cały wkład, to koszt kredytu, wkład własny oraz wspomniane już dodatkowe koszty. Te ostatnie nie są małe, bo to w sumie około £2000. Są to koszty prawników oraz ewentualnych sprawdzeń stanu prawnego nieruchomości, opłaty administracyjne do urzędów, wyceny banku, koszty brokera. Do tego dochodzą opłaty skarbowe, podatek stamp duty na dzień dzisiejszy obowiązuje od wartości domu powyżej £300 000 dla first time buyer.
Ile czasu poświęcimy na szukanie nieruchomości, zależy od nas, a więc nie da się określić, czy dom kupimy w ciągu wspomnianych 12 tygodni czy pół roku, a może półtora roku. Niezależnie od tego, ile czasu i pieniędzy kosztuje nas kupienie domu, usiąść we własnym fotelu we własnym salonie, według mnie jest tego warte.
Proces kupna domu – podsumowanie
Przed rozpoczęciem procesu – dbanie o historię kredytową, m.in. poprzez utrzymywanie dodatniego balansu na koncie, rozsądne korzystanie z karty kredytowej, rejestrację w spisie wyborców.
Określenie własnej zdolności kredytowej za pomocą pośrednika lub w banku.
Uzyskanie promesy kredytowej – wstępnej ewaluacji, o jaki kredyt można starać się w przyszłości.
Znalezienie nieruchomości.
Weryfikacja stanu technicznego – w Szkocji za pośrednictwem Home Buyers Record, w Anglii samodzielnie lub za opłatą dla prywatnej firmy.
Złożenie oferty – agencji lub właścicielowi.
Wycena nieruchomości przez bank.
Zatrudnienie prawnika oraz weryfikacja sytuacji prawnej nieruchomości.
Komentarze 101
Najlepszy przykład współczesnego niewolnictwa to oczywiście kredyt. Ludzie do późnej starości żyją ze świadomością spłaty zaciągniętego długu, osoby, które maja 30 letnią pętlę na szyji i stoją na chyboczącym się stołku.
Ludzie pracują na 1,5 etatu a dom traktują jak hotel, co z tego że jest piękny i większy niż znajomi. Kiedy przyjeżdzają styrani jak koń po westernie po ciężkim dniu pracy, zjedzą coś i idą spać bo nie mają nawet siły na rozmowę z rodziną. Trzeba przecież spłacić należność.
Kiedyś nad budującymi piramidy w Egipcie stali poganiacze z batami, teraz dokładnie tą samą rolę pełnią w pięknych garniturach z białym kołnierzykiem, z długopisem w ręku i kartkami papieru w dłoni kto? Banki i banksterzy.
Biblia Warszawska:
"Lepsza kromka suchego chleba i przy tym spokój, niż dom pełen mięsa, a przy tym kłótnia"
Czyli wedlug Ciebie nie kupowac.
Nigdy nie kupuje czegoś, na co mnie nie stać. Ale to moja prywatna opinia.