Wszystko, co musisz wiedzieć, jeśli planujesz zostać właścicielem nieruchomości w Anglii lub Walii.
Decyzja zapadła - kupujesz dom! Tylko… co dalej? Labirynt prawnych zawiłości, negocjacje, przeglądy, prawnicy, starania o kredyt, zamartwianie się, czy transakcja dojdzie do skutku - wszystko to, w dodatku do poszukiwań wymarzonego domu, wystarczy, by przyprawić każdego o ból głowy. Kupno domu to jedna z największych finansowych decyzji twojego życia. To długi i skomplikowany proces, którym rządzą sprzeczne emocje - od ekscytacji do frustracji.
Zobacz także: Jak kupić dom na Wyspach i nie zwariować? - cz. II
Pomiędzy znalezieniem domu marzeń i zaakceptowaniem twojej oferty - co może zająć od kilku dni do kilku miesięcy - a sfinalizowaniem transakcji upływa zwykle około 12 tygodni. To mniej więcej dwukrotnie dłuższy okres niż w wielu innych krajach, również w Polsce. Kupowanie domu w Wielkiej Brytanii może być wyczerpujące. Dlatego tak ważne jest, żeby się do tego procesu dobrze przygotować. Nasz poradnik dotyczy kupowania nieruchomości w Anglii i Walii.
Krok 1. Ile możesz wydać?
Zanim zaczniesz poszukiwania domu, oszacuj stan swoich finansów. Pod uwagę musisz wziąć nie tylko cenę nieruchomości, ale też liczne opłaty, które będziesz musiał ponieść. Zacznij od sprawdzenia - w banku lub towarzystwie budowlanym - na jakiej wysokości kredyt możesz liczyć. Niektóre towarzystwa budowlane wystawiają osobom planującym kupno domu dokument potwierdzający ich zdolność kredytową. Taki certyfikat ułatwia czasem zaakceptowanie oferty przez sprzedającego.
Oprócz wartości nieruchomości musisz wziąć pod uwagę jeszcze inne koszty związane z zakupem domu: opłaty za niezbędne ekspertyzy, wycenę, opłatę skarbową (Stamp Duty),wpis do księgi wieczystej, Local Authority Search (adwokat sprawdza, czy nieruchomość nie leży na “problematycznym” terenie np. na terenie zalewowym albo w pobliżu planowanej autostrady), opłaty związane z uruchomieniem kredytu i opłaty za usługi prawników.
Musisz też zdawać sobie sprawę, że jeśli zaczniesz proces zakupu domu, ale transakcja nie dojdzie do skutku, nie odzyskasz pieniędzy wydanych na wycenę lub ekspertyzy. Na kilka tygodni przed sfinalizowaniem transakcji i zanim dostaniesz pieniądze od kredytodawcy - w dniu wymiany kontraktów - musisz wpłacić depozyt w wysokości - najczęściej, chociaż nie zawsze - co najmniej 10 proc. wartości nieruchomości.
Krok 2. Poszukiwania
Domu lub mieszkania do kupienia możesz szukać na kilka różnych sposobów. Najbardziej rozpowszechnionym jest korzystanie z usług agencji nieruchomości. Jest to opcja bezpieczna, ponieważ takie agencje muszą przestrzegać przepisów dotyczących ochrony konsumenta, jednak wiąże się z dodatkowymi opłatami. Możesz również przeglądać ogłoszenia w lokalnej prasie, skontaktować się z lokalnymi deweloperami, by uzyskać informacje o nowo wybudowanych domach, lub zajrzeć do internetu. Strony takie jak www.rightmove.co.uk zbierają w jednym miejscu oferty zarówno agencyjne, jak i prywatne, co niewątpliwie ułatwia poszukiwania.
Kiedy trafisz na dom, który ci się spodoba, kolejnym krokiem jest umówienie się na wizytę. Możesz odwiedzić i obejrzeć tyle nieruchomości, ile tylko ci się podoba, a także odwiedzać je po kilka razy. Jeśli już wybierzesz tę, w której chciałbyś zamieszkać, przed złożeniem sprzedającemu oferty powinieneś wziąć pod uwagę kilka czynników:
poproś o Energy Performance Certificates, z których dowiesz się, jaka jest efektywność energetyczna nieruchomości;
sprawdź warunki gwarancji (przy kupnie nieruchomości od dewelopera): nowy dom powinien posiadać gwarancję Buildmark wydawaną przez NHBC (National House-Building Council) - niezależną organizację, która sprawdza, czy budynek spełnia właściwe normy;
sprawdź, czy nieruchomość ma status freehold, leasehold, czy commonhold. W pierwszym przypadku grunt, na którym stoi dom, stanowi część transakcji, po zakupie domu będziesz jego właścicielem i nie będziesz musiał płacić żadnych opłat za jego użytkownie. Leasehold oznacza, że grunt nie jest na sprzedaż i będziesz musiał płacić opłaty za “wynajem” jego właścicielowi, a czasem również roczną opłatę za naprawy, utrzymywanie w czystości i obsługę wspólnych części nieruchomości (zwykle ma to zastosowanie w przypadku mieszkań). Commonhold oznacza, że właścicielem gruntu i części wspólnych nieruchomości jest wspólnota mieszkańców. Nie ma opłat za wynajem, ale utrzymanie terenu jest pokrywane z budżetu wspólnoty.
Krok 3. Złożenie oferty
Kiedy już wybierzesz dom, który chcesz kupić pamiętaj, że nie masz obowiązku zaoferowania pełnej kwoty, której żąda sprzedający. Możesz zaproponować mniej (uzasadniając swoją decyzję na przykład niezbędnymi naprawami, które trzeba wykonać w nieruchomości), a jeśli twoja oferta zostanie odrzucona, masz prawo do składania kolejnych - nie ma ograniczeń co do ich liczby. Zaakceptowanie twojej oferty nie jest wiążące. Jeśli po dokładniejszej inspekcji okaże się, że nieruchomość nie spełnia jednak twoich oczekiwań, wciąż możesz się wycofać. Po tym, jak twoja oferta zostanie zaakceptowana, musisz zająć się następującymi sprawami:
a) depozytem dla agenta nieruchomości (tzw. holding deposit):
czasem agencje nieruchomości wymagają wpłacenia niewielkiego depozytu (zwykle od 500 do 1000 funtów), żeby mieć pewność, że poważnie podchodzisz do zakupu. Jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, pieniądze zostaną ci zwrócone;
b) uzyskaniem kredytu:
jeśli jeszcze nie zacząłeś procesu pozyskiwania kredytu hipotecznego, teraz jest na to najwyższy czas. Zazwyczaj zajmuje to ok. trzech tygodni. Twój kredytodawca zażąda wyceny nieruchomości, która zostanie przeprowadzona przez rzeczoznawcę wyznaczonego przez bank lub towarzystwo budowlane, ale opłaconego przez ciebie. Za wycenę musisz zapłacić z góry. Jeśli chcesz pożyczyć więcej niż 75-80 proc. wartości nieruchomości, kredytodawca prawdopodobnie zażąda wykupienia ubezpieczenia pokrywającego dodatkową kwotę kredytu. Raty tego ubezpieczenia zostaną dodane do miesięcznych spłat. Jeśli dysponujesz tylko depozytem w wysokości pięciu proc. wartości domu sprawdź, czy kwalifikujesz się do uzyskania kredytu w ramach programu Help to Buy (zobacz: ramka).
c) przeprowadzenie ekspertyzy - wycena domu na zlecenie kredytodawcy nie ma nic wspólnego z inspekcją, którą powinieneś zlecić, żeby nie kupować kota w worku:
celem przeprowadzanej przez niezależną firmę ekspertyzy jest znalezienie potencjalnych problemów z nieruchomością (strukturalnych, instalacyjnych itp.). Możesz wybrać jej rodzaj. Im bardziej szczegółowa, tym będzie droższa. Na pełny raport warto zdecydować się przy zakupie dużego lub starego domu (liczącego 80-90 lat). Jeśli rzeczoznawca zasygnalizuje problemy z nieruchomością, możesz wycofać się z transakcji albo wynegocjować ze sprzedającym usunięcie usterek lub obniżenie ceny. Więcej informacji o inspekcjach nieruchomości znajdziesz na stronie www.rics.org.
d) wybranie radcy prawnego (solicitor) lub licencjonowanego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach (conveyancer):
najlepiej wybrać firmę, która ma doświadczenie w przenoszeniu tytułów własności. Zanim dokonasz wyboru prawnego przedstawiciela, dowiedz się o koszt jego usług. Warto sprawdzić ceny kilku firm, bo rozrzut może być bardzo duży. O co powinieneś zapytać: - czy opłata jest ustalona z góry, czy uzależniona od wkładu pracy? - czy obejmuje opłatę skarbową, opłaty za ekspertyzy, za wpis do księgi wieczystej, wydatki i podatek VAT (poproś o wyszczególnienie tych kosztów)? - jakimi opłatami zostaniesz obciążony, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku?
cdn. już jutro
Komentarze 42
wiadomo, ze 99% uzytkownikow emito mieszka w Szkocji wiec jaki jest sens przedrukowywac artykul dotyczacy Anglii I Walii, ktore maja troche inne zasady I mieszac w glowach osobom, ktore zastanawiaja sie nad kupnem? nie mozna by tak postarac sie I dostosowac artykul do potrzeb lokalnych?
Niby kupiles dom-a wlasciwie spadl ci na leb kredyt,czyli niewola finansowa.I po co ci to bylo?Dom zimny,byle jak sklecony,niczego w nim nie mozna zmienic,gdy za 30 lat splacisz szczesliwie raty,zostanie jakies najwyzej 20 lat dzierzawy i nikt tego g...juz od ciebie nie kupi.
Jesli masz zamiar splacac kredyt 30 lat, to raczej odradzam kupno nieruchomosci, Panie Kolego ...
@arthurgordon
jasne, mozesz nie kupowac, cale zycie placic komus czynsz i nie miec nic w przyszlosci do przekazania dzieciom.....bardzo ambitnie;-)
poza tym, w Szkocji praktycznie nie istnieje dzierzawa, kupujesz nieruchomosc na wlasnosc wieczysta. a nawet jesli kupujesz z dzierzawa to jest ona praktycznie automatycznie przedluzana o kolejne 99 lat.....
i czemu uwazasz, ze nie mozesz nic zmienic we wlasnej nieruchomosci??
Polska
106
arthurgordon
#2 | Dziś - 19:37
.
Niby kupiles dom-a wlasciwie spadl ci na leb kredyt,czyli niewola finansowa.I po co ci to bylo?Dom zimny,byle jak sklecony,niczego w nim nie mozna zmienic,gdy za 30 lat splacisz szczesliwie raty,zostanie jakies najwyzej 20 lat dzierzawy i nikt tego g...juz od ciebie nie kupi.
bardzo madre podejscie
chcialbym by wszyscy tak mysleli
kupowal bym kolejne domy I je wynajmowal
ja place 420 kredytu za domek
a sasiad wynajmuje I placi 530 tylko wynajem
I tacy jak ty powiekszali moj kapital I jeszcze bym na tym zarabial
a dom zawsze sie sprzeda I na pewno nie straci na wartosci