Kredyt hipoteczny

Ze względu na wysokie ceny nieruchomości, możesz nie być w stanie pokryć kosztów tego typu inwestycji ze zgromadzonych oszczędności. W takiej sytuacji powinieneś pomyśleć o kredycie hipotecznym (mortgage).

• Czym jest kredyt hipoteczny?
• Rodzaje kredytów hipotecznych
• Wysokość kredytu
• Warunki uzyskania kredytu
• Proces ubiegania się o kredyt
• Doradca kredytowy
• Dalsze informacje i porady
• Skargi

Kredyt hipoteczny (mortgage) to długoterminowy kredyt bankowy, udzielany na zakup nieruchomości. Kredyt taki składa się z kapitału (capital), czyli pieniędzy, które mają zostać pożyczone, oraz odsetek (interests). Jego zabezpieczeniem jest kupowana przez nas nieruchomość. Oznacza to, że w przypadku utraty przez kredytobiorcę zdolności do spłaty rat kredytu, pożyczkodawca ma możliwość przejęcia nieruchomości.

W Wielkiej Brytanii kredytów hipotecznych udziela większość banków oraz towarzystw budowlanych (building societies) oraz wyspecjalizowane firmy pożyczkowe.

W kontaktach z pożyczkobiorcą (mortgagor), pożyczkodawcy (mortgagees) muszą przestrzegać ściśle określonych zasad, regulowanych przez Financial Services Authority (FSA).

Dwie główne formy spłaty pożyczki na zakup domu to:

• repayment mortgage (kapitał plus odsetki) – pożyczony kapitał spłacany jest w miesięcznych ratach wraz z odsetkami od pozostałej kwoty. Dzięki temu masz pewność, że przed upływem kontraktu Twoje zobowiązanie zostanie w pełni spłacone.
• interest only mortgage (tylko odsetki) – kredytobiorca spłaca jedynie odsetki od pożyczonej kwoty, która nie maleje przez cały okres kontraktu. Pod koniec okresu kredytowania jednorazowo zostaje spłacony kapitał. Zwykle kredytobiorca musi wpłacać też pieniądze na jakiś długoterminowy plan oszczędnościowy lub inwestycyjny, który pozwoli mu odłożyć dostateczne środki na pokrycie kosztów hipoteki pod koniec kontraktu.

Istnieją ponadto inne możliwości spłaty hipoteki. Bank może zaoferować np. kombinację dwóch powyższych opcji, gdzie przez pierwszy okres spłaca się wyłącznie odsetki, a następnie raty kapitałowo-odsetkowe.

Wiele banków proponuje różnorodne udogodnienia w spłacie hipoteki. Można je podzielić na kilka podstawowych kategorii:

• cashback mortgages – opcja najczęściej oferowana przy kredycie ze zmienną stopą procentową. Kredytodawca wypłaca klientowi znaczącą sumę pieniędzy (np. 3-5% pożyczonej kwoty) po zakończeniu transakcji związanej z zakupem nieruchomości. Kwota ta może być przeznaczona na dowolny cel, np. na wyposażenie zakupionego lokum;
• flexible mortgages (kredyt elastyczny) – brak jest ustalonego harmonogramu spłaty. Kredytobiorca może np. zmniejszyć wysokość raty w jednym miesiącu, a zwiększyć w innym, dokonać jednorazowego nadpłacenia zadłużenia (lump sum payment) lub wziąć ''urlop płatniczy'' (payment holiday);
• offset mortgages (kredyt offsetowy) – kwota należna z tytułu zaciągniętego kredytu jest co miesiąc pomniejszana o kwotę oszczędności na koncie bieżącym lub/oraz oszczędnościowym kredytobiorcy przed naliczeniem należnych odsetek;
• current account mortgages – polega na zrównoważeniu bilansu oszczędności i zadłużenia; opcja podobna do offset mortgages, z tą różnicą, że kredyt klienta i rachunek bieżący stanowią jedno konto (czyli konto działa jak jeden wielki debet).

Zapoznając się z ofertą produktów hipotecznych w brytyjskich bankach możesz się spotkać m.in. z następującymi wariantami oprocentowania:

• standard variable rate – kredyt ze zmienną stopą procentową. Może być ona dowolnie zmieniana przez pożyczkodawcę: podwyższana i obniżana. W praktyce jest ona najczęściej powiązana z wysokością stopy procentowej Bank of England. Wiele instytucji finansowych zastrzega, że ich standard variable rate nigdy nie będzie większa niż np. 1% ponad stopę procentową Bank of England;
• fixed-rate – kredyt jest oprocentowany stałą stopą przez uzgodniony wcześniej okres, dzięki czemu wiemy, ile dokładnie musimy zapłacić każdego miesiąca;
• capped – ten typ pożyczki gwarantuje, że nasze odsetki oraz miesięczna spłata kredytu nigdy nie przekroczą określonego progu w danym okresie. Poniżej tej wartości raty mogą się zmniejszać lub zwiększać zgodnie ze standard variable rate;
• discount – daje nam obniżkę w oprocentowaniu i wynikające z tego niskie raty na określony czas, po którego upływie następuje przejście na inną stopę procentową, (najczęściej standard variable rate);
• tracker – bezpośrednio powiązany ze stopą procentową Bank of England – określany jest procentem w stosunku do stopy Bank of England i w zależności od niej wysokość raty zmienia się w dół lub w górę. Przykładowo jeśli ustalono, iż tracker wynosi 0,5% powyżej stopy Bank of England, a aktualna stopa procentowa Bank of England wynosi 4,5%, wówczas rata kredytu typu tracker wynosi 5%.

Aby uzyskać więcej informacji na temat zalet i wad poszczególnych wariantów odwiedź stronę www.moneymadeclear.fsa.gov.uk/pro....

Zakładka Mortgages choices na stronie FSA: www.fsa.gov.uk/tab... pozwoli Ci – po zaznaczeniu swoich preferencji – porównać oferty kredytowe różnych dostarczycieli.

Ważne jest, abyś przed podjęciem decyzji o zainwestowaniu w dom lub mieszkanie najpierw sam skrupulatnie ocenił własną sytuację finansową i oszacował ile będziesz w stanie przeznaczyć na spłatę kredytu. Analizując comiesięczne koszty, jakie ponosisz na potrzeby swoje i swoich bliskich, pamiętaj o opłatach za mieszkanie, transport, wydatkach na ubrania, rozrywkę, zdrowie, żywność i in. Trzeba wziąć pod uwagę także wszystkie wydatki związane z kupnem i posiadaniem nieruchomości.

Twoją zdolność kredytową oceni później potencjalny kredytodawca. Wysokość oferowanego kredytu zależy od wielu czynników, przede wszystkim od:

• oszczędności i dochodu kredytobiorcy i ponoszonych przez niego kosztów utrzymania;
• historii kredytowej (na jej obraz dobrze wpływają regularnie spłacane zobowiązania finansowe np. karty kredytowe, inne pożyczki oraz zarejestrowanie się na liście wyborców – electoral register);
• wartości nabywanej nieruchomości.

Istnieje kilka agencji, które za niewielką opłatą udostępniają raporty dotyczące historii kredytowej – m.in. Experian czy Callcredit.

Można też skorzystać z kalkulatora kredytowego na stronach internetowych banków.

Jeśli koszty związane z zakupem nieruchomości są zbyt wysokie dla jednej osoby, możliwe jest zaciągnięcie kredytu przez dwie osoby. Można to zrobić na 2 sposoby. W sytuacji, w której Ty i druga osoba jesteście wspólnymi właścicielami nieruchomości na zasadzie ''joint tenants'', jesteś na ogół uprawniony do 50% pieniędzy pochodzących z ewentualnej sprzedaży domu czy mieszkania, a w razie śmierci jednego współwłaściciela, druga strona automatycznie dziedziczy nieruchomość. W przypadku współwłasności na zasadzie ''tenants in common'', masz prawo tylko do swojego udziału w nieruchomości. Możesz formalnie uzgodnić z drugą stroną jaki konkretnie udział każdy z was ma.

Jest też możliwość nabycia nieruchomości na zasadzie ''shared ownership schemes'', czyli wspólnie z Housing Association (zakupuje się procentowy udział we własności nieruchomości, a pozostała część pozostaje własnością Housing Association, za którą płaci się miesięczny czynsz. Pozostałe udziały można wykupić w późniejszym terminie).

Najczęściej spotykane warunki uzyskania kredytu to:

• posiadanie wymaganego depozytu – czyli wkładu własnego określanego przez bank udzielający pożyczki, przynajmniej około 10-15% ceny nieruchomości,
• zatrudnienie na pełnym etacie,
• udokumentowanie stałego źródła dochodu oraz jego wysokości (poprzez przedstawienie takich dokumentów jak umowa o pracę, formularz P60, odcinki z wypłatą z kilku ostatnich miesięcy),
• przedstawienie pełnych danych firmy, w której jest zatrudniony wnioskodawca (nazwa, adres, numer kontaktowy pracodawcy). Jeśli pracujesz na zasadzie samozatrudnienia przez okres dłuższy niż rok, istnieje możliwość otrzymania kredytu poprzez auto-certyfikację,
• przedstawienie numeru ubezpieczenia National Insurance (NIN),
• przedstawienie historii zamieszkania z ostatnich 3 lat (zamieszkanie w Polsce może być uwzględnione),
• potwierdzenie tożsamości – należy okazać dowód tożsamości oraz potwierdzenie adresu (np. paszport, prawo jazdy, rachunki za media, wyciąg z konta bakowego),
• przedstawienie danych o innych zaciągniętych pożyczkach i kredytach,
• przedstawienie wyceny zakupowanej nieruchomości – by udzielający kredytu miał pewność, że jest ona warta pożyczanych pieniędzy.

Nie jest konieczne spełnianie wszystkich wymienionych kryteriów – każda osoba starająca się o kredyt hipoteczny traktowana jest indywidualnie.

Jeżeli nieruchomość nabywana jest przez więcej niż jedną osobę, przedłożenie powyższych dokumentów wymagane jest od każdej z osób.

Kiedy już oszacujesz wysokość potrzebnej kwoty i znajdziesz najbardziej odpowiednią dla siebie ofertę kredytową, przychodzi czas na złożenie wniosku. Proces ubiegania się o kredyt składa się z kilku podstawowych etapów:

1. uzyskanie promesy bankowej (agreement in principle) – czyli potwierdzenia wstępnej akceptacji kredytu. Jest to zgoda kredytodawcy na udzielenie kredytu na podstawie informacji, których udzielił kredytobiorca. Ponieważ jest to umowa podstawowa może być ona anulowana, jeśli dostarczone informacje okażą się nieprawdziwe. Posiadanie jej stawia Cię w lepszej pozycji, kiedy będziesz składał ofertę zakupu domu;
2. wybór radcy prawnego (solicitor lub conveyance – prawnik specjalizujący się w sprawach kupna i sprzedaży nieruchomości), który poprowadzi całą inwestycję od strony prawnej. Kupno nieruchomości to skomplikowany proces i – choć można pewne formalności załatwić samemu, warto skorzystać z usług specjalisty. Jego zadaniem będzie m.in. przeprowadzenie tzw. ''search'', czyli sprawdzenie planów modernizacyjnych terenów przylegających do nieruchomości (zanieczyszczenia, plany budowy dróg, zagrożenie powodziowe, przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego itp.;
3. wypełnienie wniosku o kredyt i dostarczenie go kredytodawcy wraz z wymaganymi załącznikami (potwierdzenie dochodów, dowód tożsamości, aktualny adres zamieszkania, ew. referencje najemcy i in.);
4. wycena nieruchomości – wartość nieruchomości ma wpływ na wysokość przyznanego kredytu, dlatego kredytodawca będzie chciał ją wycenić;
5. oficjalna umowa kredytowa – wysyłana jest zwykle do klienta oraz do jego radcy prawnego. Po uzyskaniu podpisu kredytobiorcy (bądź radcy prawnego w imieniu kredytobiorcy), kredytodawca jest zobowiązany do przekazania pieniędzy;
6. ubezpieczenie kredytu hipotecznego – umowa kredytowa zazwyczaj obejmuje konieczność wykupienia pełnego ubezpieczenia nieruchomości, na wypadek gdyby coś się z nią stało przed spłatą kredytu hipotecznego.

   Większość pożyczkodawców rekomenduje wykupienie polisy ubezpieczeniowej na życie (life insurance) – wówczas jeśli pożyczkobiorca umrze lub ciężko zachoruje, to ubezpieczenie spłaci pozostające saldo kredytu i rodzina będzie mogła spokojnie zachować dom. Najczęściej polisę taką można kupić bezpośrednio w banku, w którym bierze się pożyczkę. Istnieje również inne zabezpieczenie – ubezpieczenie spłat (repayment protection), które zapewnia spłatę miesięcznych rat kredytu przez jakiś okres (np. 12 miesięcy) w przypadku utraty pracy lub lekkiej choroby;

7. wymiana kontraktów – po otrzymaniu oficjalnej oferty od kredytodawcy, Twój radca prawny może ustalić ze stroną sprzedającą nieruchomość datę wymiany kontraktów;
8. wpłacenie depozytu – kredytodawcy zwykle wymagają od kredytobiorcy wpłacenia bezzwrotnego depozytu (czyli przynajmniej 10-15-procentowego wkładu własnego) jako ostatni etap starań o kredyt hipoteczny.

Ofert kredytów na rynku nieruchomości jest bez liku. Aby wybrać odpowiednia najlepiej skorzystać z porady mortgage brokera (doradcy kredytowego). Po zapoznaniu się z Twoją sytuacją materialną i osobistą (m.in. informacjami o rodzinie, zobowiązaniach finansowych, Twoim zatrudnieniu) przygotuje dla Ciebie dokument zwany Kay Facts Illustration, zawierający:

• wskazanie najkorzystniejszego kredytu;
• informacje na temat wysokości kredytu i kosztów jego przyznania;
• informacje na temat miesięcznej raty;
• informacje na temat dodatkowych opłat administracyjnych (administration fees).

Bliższe informacje na ten temat znajdziesz w osobnym artykule: Doradca kredytowy.

Praktyczny przewodnik na temat kredytów mieszkaniowych opracował Financial Services Authority (FSA) – urząd sprawujący nadzór nad sektorem usług finansowych w Wielkiej Brytanii: ''No selling. No jargon. Just the facts about mortgages'' (33 strony PDF, 398 KB).

Wiele przydatnych informacji związanych z zakupem nieruchomości mieszkalnej znajdziesz także na rządowych stronach DirectGov: www.direct.gov.uk....

Jeżeli nie jesteś zadowolony z usług kredytodawcy, w pierwszej kolejności omów problem bezpośrednio z nim, następnie rozważ złożenie oficjalnej skargi – zgodnie z wewnętrzną procedurą firmy.
Jeżeli w dalszym ciągu nie jesteś usatysfakcjonowany, swoją skargę możesz skierować do rzecznika konsumentów ds. usług finansowych – Financial Ombudsman Service http://www.financial-ombudsman.org....

Financial Ombudsman Service
South Quay Plaza
183 Marsh Wall
London
E14 9SR
Tel: 0845 080 1800
Fax: 020 7964 1001
Email: complaint [dot] info [at] financial-ombudsman [dot] org [dot] uk