Zakup nieruchomości – ogólnie

Zakup domu lub mieszkania to poważna decyzja, z którą wiążą się spore zobowiązania – zwłaszcza finansowe. Artykuł ten porusza najważniejsze zagadnienia, z jakimi musisz się zapoznać planując zakup nieruchomości mieszkalnej.

• Opcje zakupu
• Zakup na rynku wtórnym
• Zakup na rynku pierwotnym
• Wspólne kupowanie domu lub mieszkania
• Zakup nieruchomości socjalnej
• Pakiet informacji mieszkaniowej

Istnieją 3 główne opcje zakupu:

• zakup na rynku wtórnym – z własnych oszczędności lub kredytu nabywamy dane lokum i stajemy się automatycznie jego pełnoprawnymi właścicielami;
• zakup na rynku pierwotnym – od dewelopera, z własnych oszczędności lub za pomocą kredytu;
• shared ownership schemes – zakup nieruchomości wspólnie z Housing Association (spółdzielnią mieszkaniową) lub władzami lokalnymi. W tym przypadku wykupujemy procentowy udział we własności nieruchomości, a pozostała część pozostaje własnością Housing Association lub władz lokalnych, którym opłacamy miesięczny czynsz. Jeśli poprawią się nasze warunki finansowe możemy wykupić pozostałe udziały.

1. Planowanie
   Określenie swoich potrzeb, przemyślenie priorytetów i przeanalizowanie możliwości finansowych to pierwszy etap inwestycji we własny dom lub mieszkanie. Pod uwagę należy wziąć wszystkie dochody, comiesięczne wydatki oraz koszty związane z zakupem i posiadaniem nieruchomości, rodzaj szukanego lokum oraz wielkość, lokalizację, sąsiedztwo itd.
2. Poszukiwanie nieruchomości
   Kiedy już wiesz, czego dokładnie szukasz, przystąp do przeglądania i porównywania ofert. Wskazówki na ten temat znajdziesz w artykule Poszukiwanie nieruchomości.
   Gdy już znajdziesz ofertę, która wydaje Ci się atrakcyjna, będziesz miał możliwość obejrzenia domu czy mieszkania i oceny jego stanu oraz uzyskania na jego temat wszelkich informacji (jest to tzw. viewing). Wskazówki zawarte w artykule Viewing, czyli oglądanie pomogą Ci się przygotować do spotkania z właścicielem lub jego agentem.

3. Kredyt hipoteczny
   Jeśli nie będziesz w stanie pokryć kosztów inwestycji we własne cztery kąty ze zgromadzonych oszczędności, powinieneś pomyśleć o kredycie hipotecznym. Sprawdź jak wysoki kredyt możesz uzyskać, by po akceptacji oferty kupna (patrz poniżej) złożyć o niego wniosek. Ważne jest uzyskanie na tym etapie promesy bankowej (agreement in principle/offer in principle), czyli potwierdzenia wstępnej akceptacji kredytu. Jest to zgoda kredytodawcy na udzielenie kredytu na podstawie informacji, których udzielił kredytobiorca. Ponieważ jest to umowa podstawowa może być ona anulowana, jeśli dostarczone informacje okażą się nieprawdziwe. Posiadanie jej stawia Cię w lepszej pozycji, kiedy będziesz składał ofertę zakupu domu.

   Szukając najlepszej dla siebie oferty kredytowej, zamiast kontaktować się z bankami lub towarzystwami budowlanymi osobiście, możesz skorzystać z pośrednictwa doradcy kredytowego.

4. Złożenie oferty
   Złożenie oferty polega na poinformowaniu agencji nieruchomości, w której zarejestrowany jest sprzedający, o sumie, jaką jesteś gotów zapłacić. Oferowana kwota powinna być proporcjonalna do wartości nieruchomości i Twoich możliwości finansowych. Jeżeli Twoja oferta zostanie odrzucona, możesz zaproponować wyższą stawkę. Agencja poinformuje ogłoszeniodawcę o Twojej ofercie i odezwie się do Ciebie z odpowiedzią. W przypadku akceptacji, agent pracujący dla sprzedającego może poprosić Cię wpłacenie tzw. "reservation charge", czyli depozytu potwierdzającego, że poważnie myślisz o podjęciu dalszych działań mających na celu nabycie danej nieruchomości. Wymagana zwykle kwota to 500 do 1000 funtów.
5. Wybór prawnika
   Przeniesienie prawa własności (conveyancing) to skomplikowany proces, który prawdopodobnie będzie wymagał pomocy prawnika. Jeżeli jeszcze nie zaangażowałeś takowego w swoją inwestycję, czas o tym pomyśleć. Prawnik zajmie się wszystkimi sprawami formalnymi, m.in.:
   • przeprowadzi tzw. serach – czyli sprawdzi plany modernizacyjne terenów przylegających do nieruchomości (zanieczyszczenia, plany budowy dróg, zagrożenie powodziowe itd.);
   • potwierdzi tytuł prawny sprzedającego do nieruchomości;
   • wykona wszystkie czynności prawne zmierzające do przekazania tytułu własności do nieruchomości kupującemu.

   Radcę prawnego (solicitor) możesz znaleźć za pomocą wyszukiwarki na stronie Law Society: Find a solictor. Jeżeli mieszkasz w Irlandii Płn., skorzystaj z witryny www.nilsc.org.uk.

   Przy wyborze kieruj się przede wszystkim doświadczeniem prawnika w przenoszeniu aktów własności. W Anglii i w Walii możesz skorzystać także z usług licencjonowanego prawnika, wyspecjalizowanego w aspektach kupna i sprzedaży nieruchomości (conveyancer). O pomoc w wyborze możesz poprosić np. swojego doradcę kredytowego lub agenta nieruchomości.

   Zanim zdecydujesz kto poprowadzi Twoją sprawę, zorientuj się w kosztach usług różnych prawników – ceny mogą się bardzo różnić. Dowiedz się:

   • czy cena usługi jest stała, czy może jest uzależniona od nakładu pracy;
   • czy cena obejmuje opłatę skarbową, podatek VAT, tzw. search, koszty wpisu do księgi wieczystej itd.;
   • jakimi kosztami zostaniesz obciążony, jeżeli transakcja kupna nieruchomości nie dojdzie do skutku.
6. Wniosek o kredyt
   Czas oczekiwania na oficjalną ofertę kredytodawcy od momentu złożenia wniosku to zwykle około 3 tygodni, aczkolwiek wszystko zależy od pożyczkodawcy. Otrzymaną umowę trzeba podpisać i zwrócić.
7. Inspekcje i wyceny
   Zanim kredytodawca zaoferuje Ci kredyt, będzie chciał oszacować wartość nieruchomości i ocenić jej ogólny stan. Musi mieć pewność, że jest warta pożyczanych pieniędzy na wypadek, gdybyś z jakiegoś powodu przestał spłacać raty. Za wycenę rzeczoznawcy będziesz musiał zapłacić Ty.  Warto rozważyć bardziej szczegółową ekspertyzę typu "structural survey'' (szczególnie w przypadku dużych lub wiekowych nieruchomości). Wykaże ona wszelkie istniejące i potencjalne problemy związane ze stanem nieruchomości. Jest droższa niż ta podstawowa, ale w tym przypadku rzeczoznawca bierze pełną odpowiedzialność za ewentualne niedopatrzenia, a wykazane przez niego problemy mogą być podstawą do renegocjowania ceny.
8. Wymiana kontraktów
   Twój prawnik skontaktuje się z prawnikiem sprzedającego, przedstawiając mu projekt kontraktu. Jeżeli obie strony zgadzają się na wszystkie warunki, kolejnym krokiem jest podpisanie kontraktu. Taki sam egzemplarz podpisywany jest przez sprzedającego, a następnie prawnicy obu stron wymieniają się dokumentami (jest to tzw. exchange of contracts). Warunki, jakie muszą być spełnione aby doszło do wymiany kontraktów (exchange of contracts) to:
   • akceptacja warunków umowy;
   • otrzymanie raportu rzeczoznawcy i podjęcie ewentualnych kroków w tej kwestii;
   • otrzymanie oficjalnej oferty kredytowej;
   • posiadanie kwoty wymaganej jako wkład własny (zwykle 10% wartości nieruchomości);
   • ustalenie ze stroną sprzedającą terminu wymiany kontraktów.

   Bądź przygotowany na to, że przy podpisywaniu umowy będziesz zobowiązany wpłacić na konto sprzedającego określony odsetek wartości nieruchomości. Jest to z reguły 10%.

   W między czasie Twój prawnik zgłosi to do Land Register (odpowiednik polskich ksiąg wieczystych), gdzie muszą zostać zarejestrowane wszystkie transfery nieruchomości.

   Wymiana kontraktów jest wiążącą umową i wycofanie się z transakcji po wymianie może skończyć się np. stratą wpłaconej zaliczki.

9. Ubezpieczenie nieruchomości
   Od momentu wymiany kontraktów to Ty jesteś prawnie odpowiedzialny za nieruchomość, dlatego musisz upewnić, się, że Twoja inwestycja jest odpowiednio zabezpieczona. W przypadku osób zaciągających kredyt hipoteczny obowiązkowe jest wykupienie (niekoniecznie u kredytodawcy) "building insurance" – ubezpieczenia domu na wypadek zniszczeń spowodowanych przez np. pożar czy powódź. Warto wziąć pod uwagę również "contents insurance" – ubezpieczenie zawartości domu na wypadek zniszczeń lub włamań oraz ubezpieczenia związane z zabezpieczeniem rodziny (na wypadek śmierci lub choroby) i spłaty kredytu: "life assurance cover", "critical illness cover", "income protection", "mortgage payment protection".
10. Finalizacja zakupu
    Zakończenie procesu kupna nieruchomości ma miejsce zwykle około czterech tygodni po wymianie kontraktów. Jest to tzw. ''completion day''. W tym dniu:
    • kredytodawca przekazuje ustaloną sumę sprzedającemu,
    • tytuł prawny do nieruchomości zostaje przekazany Twojemu prawnikowi,
    • sprzedający wręcza kupującemu klucze i opuszcza nieruchomość do określonego terminu.

    Twój prawnik uiści podatek od zakupu nieruchomości i przekaże dane o przeniesieniu własności nieruchomości do rejestru Land Registry. Tam również zostaje odnotowana ewentualna hipoteka ustanowiona na nieruchomości.

11. Przeprowadzka
    Po wpłaceniu pełnej kwoty za zakupioną nieruchomość otrzymujesz klucze, oryginalny Transfer Deed (dokument zawierający dane o przeniesieniu własności nieruchomości) i inne dokumenty. Wtedy też wypełniasz deklarację dotyczącą opłaty Stamp Duty Land Tax. Dzień otrzymania klucza to data wprowadzenia, często określana jako "settlement date" (data zasiedlenia) bądź "date of entry". Pamiętaj o tym, by przed wprowadzeniem się dopilnować spraw takich jak:
    • wypowiedzenie umowy najmu w dotychczasowym miejscu zamieszkania,
    • powiadomienie dostawców mediów o przeprowadzce (i sprawdzeniu liczników w starym i nowym miejscu zamieszkania),
    • powiadomienie lokalnych urzędów i instytucji (np. bank, urząd miasta, poradnia medyczna, urząd podatkowy, sieć komórkowa, szkoła) o zmianie adresu.

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z wieloma zagrożeniami. Zanim zdecydujesz się na tę opcję, sprawdź dokładnie wiarygodność oraz przejrzystość dotychczasowych działań dewelopera. Większość nowo powstałych nieruchomości mieszkalnych jest chroniona przez National House-Building Council (NHBC) (lub innego dostarczyciela) 10-letnią gwarancją na naprawę ewentualnych poważniejszych wad. Szczegóły na ten temat znajdziesz na stronie NHBC w zakładce About home warranties.

Wszystkie nowe budynki w Anglii podlegają standardom sformułowanym w Code for Sustainable Homes (CSH). Dzięki temu nabywcy mogą łatwo sprawdzić wpływ ich nowego domu na środowisko i potencjalne koszty eksploatacji. Więcej informacji na ten temat dostarcza strona rządowa DirectGov: www.direct.gov.uk...

Upewnij się ponadto, że deweloper jest zarejestrowany w NHBC. Możesz to zrobić dzwoniąc na infolinię pod nr.: 0844 633 10 00 lub korzystając z rejestru na stronie www.nhbc.co.uk....

Cały proces związany z zaciągnięciem kredytu hipotecznego na zakup domu lub mieszkania od dewelopera wygląda podobnie, jak w przypadku zakupu na rynku wtórnym, z tym że kredyt jest wypłacany przez bank zgodnie z harmonogramem wpłat transzy ustalonym przez dewelopera w umowie.

W przeciwieństwie do istniejących nieruchomości na rynku wtórnym, większość nowych domów i mieszkań sprzedawana jest po określonej cenie. Przedstawiciele firm budowlanych często wystawiają nieruchomości na sprzedaż jeszcze przed zakończeniem budowy. Zwykle dysponują planami, rysunkami lub modelami do udostępnienia nabywcom.

Jeśli koszty związane z zakupem nieruchomości przekraczają Twoje możliwości finansowe, możesz rozważyć zaciągnięcie kredytu wspólnie z partnerem, przyjacielem, krewnym lub z kimś innym.
Współwłasność może przybrać jedną z dwóch form:

• beneficial joint tenants (najemcy połączeni ustawową wspólnością majątkową) lub
• tenants in common (najemcy według udziału).

W sytuacji, w której Ty i druga osoba jesteście wspólnymi właścicielami nieruchomości na zasadzie ''joint tenants'', jesteś na ogół uprawniony do 50% pieniędzy pochodzących z ewentualnej sprzedaży domu czy mieszkania. Ponadto, w wypadku Twojej śmierci lub śmierci współwłaściciela, druga strona automatycznie dziedziczy nieruchomość, bez względu na to, co zostało zapisane w testamencie.

Jeśli jesteś współwłaścicielem domu na zasadzie ''tenants in common'', masz prawo tylko do swojego udziału w nieruchomości. Możesz formalnie uzgodnić z drugą stroną jaki konkretnie udział każdy z was ma, zlecając adwokatowi spisanie aktu notarialnego, by zapobiec ewentualnym nieporozumieniom w przyszłości.

Istnieje również możliwość zakupu nieruchomości na zasadzie ''shared ownership scheme'' (w Irlandii Płn. podobny program funkcjonuje pod nazwą ''co-ownership scheme''). Polega to na zakupie domu lub mieszkania wspólnie z władzami lokalnymi (local authority) lub spółdzielnią mieszkaniową (Housing Association). Wykupujesz wówczas procentowy udział w nieruchomości, której pozostała część jest własnością Housing Association czy też lokalnych władz. Za swoją część płacisz współwłaścicielowi miesięczny czynsz. Jeśli poprawią się Twoje warunki finansowe, możesz wykupić pozostałe udziały.

Do programu ''shared ownership schemes'' kwalifikują się najczęściej osoby, które kupują nieruchomość po raz pierwszy i które są w stanie samodzielnie pokryć koszty zaciąganego kredytu hipotecznego. Prawo pierwszeństwa wykupu mają najemcy socjalni danego lokum. W następnej kolejności rozważani są chętni, będący w tzw. potrzebie mieszkaniowej (housing reed).

Więcej informacji na temat zakupu nieruchomości socjalnej uzyskasz na stronach Homes and Communities Agency lub telefonicznie: 0300 123 45 00.

Jest wiele programów, które mają na celu ułatwienie nabycia własnego lokalu mieszkaniowego, np. HomeBuy w Anglii, Homeswithinreach w Walii, czy Co-Ownership w Irlandii Północnej. Aby sprawdzić jakie programy są przeznaczone dla Ciebie, odwiedź stronę prowadzoną przez Citizens Advice Bureau: Finding accommodation.

Od 6 kwietnia 2009 r. wszyscy właściciele domów w Anglii i Walii muszą przygotowywać pakiet informacji mieszkaniowej – Home Information Pack (HIP), zanim wystawią swój dom na sprzedaż. Dzięki temu osoby zainteresowane kupnem od samego początku (a nie jak to było przedtem – od momentu złożenia oferty) mają dostęp do wyczerpujących informacji o przedmiocie zakupu.

HIP zawiera wymagane dokumenty urzędowe oraz dokumenty dodatkowe.

Wymagane dokumenty

1. spis treści dokumentu HIP;
2. certyfikat działania energii (Energy Performance Certificate/Predicted Energy Assessment);
3. akt sprzedaży (sale statement);
4. tytuł prawny do lokalu (evidence of title);
5. kwestionariusz z podstawowymi informacjami o nieruchomości, wypełniony przez właściciela (Property Information Questionnaire, PIQ);
6. podstawowe badania dotyczące lokalnych urzędów i opłat miejskich związanych z posiadaniem domu lub mieszkania (standard searches);
7. jeśli posiadłość jest w dzierżawie, wymagany będzie dowód dzierżawy, podobnie z mieszkaniami komunalnymi.

Dodatkowe dokumenty

1. raport dotyczący kondycji własności (Home Condition Report);
2. dodatkowe badania/informacje (np. środowisko/otoczenie, kopalnie w pobliżu, remonty itp.);
3. upoważnienia/gwarancje.

O szczegółach zawartości HIP czytaj na stronach Directgov: HIPs: compulsory items oraz HIPs: optional items.

W Szkocji podobny dokument nosi nazwę Home Report. Szczegółowych informacji szukaj na stronie www.scotland.gov.uk...

Aby uzyskać dostęp do HIP wystarczy poprosić ogłoszeniodawcę o bezpłatną kopię dokumentu.