Do góry

Buy 2 Let

Zaloguj się by dodać komentarz
Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
02.02.2012, 09:50

nowy watek poswiecony tematyce zakupu nieruchomosci pod wynajem

zapraszam do dyskusji:-)

iwand
1 944
iwand 1 944
#102.02.2012, 09:54

No wlasnie sie zastanawiam. Przeszukuje rynek i ciagle nie wiem co sie bardziej oplaca, czy kupic cos mniejszego blisko centrum i wynajac na przyklad studentom czy moze troszke wieksza nore gdzies na Granton do wynajecia dla osob pracujacych. Jakies doswiadczenia?

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#202.02.2012, 10:03

@iwand

nie wiem jak w innych bankach, ale moja umowa z bank of scotland ma klauzule, ze nie moge wynajmowac studentom....

dwa, uwazam, za tanie 2-bed ma najlepszy stosunek czynszu do ceny;-)

paprykarz.
2 583
paprykarz. 2 583
#302.02.2012, 10:09

Najlepsza opcja to mniejsze w centrum dla pracujacego singla lub max pary.

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#402.02.2012, 10:17

@paprykarz

nie moge sie z Toba zgodzic. np w edim 1-bed w centrum jest drozsze niz 2-bed na pilton czy calder a przychod z czynszu nizszy wiec z ekonomicznego punktu widzenia zakup 1-bed nie ma sensu. nie ma specjalnej roznicy w latwosci pozyskania tenant'a

pawcio.gg
386
pawcio.gg 386
#502.02.2012, 10:22

Przypomnijcie mi jak to jest, przy kupnie bank weźmie pod uwagę aktualną cenę kupna/sprzedaży, czy wartość nieruchomości z home report, biorąc pod uwagę wyliczanie LTV? Powiedzmy mieszkanie jest za 100k, ale warte 150k - jeśli bank wymaga 20% depozytu, to od 100k czy 150k bo juz sie troche pogubilem?

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#602.02.2012, 10:29

@pawcio.gg

zawsze bierze sie pod uwage nizsza z tych dwoch wartosci (wycena i cena sprzedazy).

kama79_79
Glasgow
22 797
#702.02.2012, 10:31

Najlepsza opcja to rent deposit scheme, i wynajem pracujacym singlom z dziecmi(zagrozonym bezdomnoscia, co potwierdza sam Council) i gwarantowany czynsz w postaci Housing Benefitu, placonego bezposrednio przez Council.Warunki ustala sam landlord.Znam kilka takich osob w Glasgow, i sa zadowoleni z takiej wspolpracy.Czynsz odpowiada wysokosci Lha.Lokale nie sa lokalami poshowymi, w poshowych dzielnicach.

pawcio.gg
386
pawcio.gg 386
#802.02.2012, 10:43

#6 ale dwa miesiace pozniej idac do innego banku, robiac remortgage, beda brali juz tylko wartosc mieszkania pod uwage, czyli jeśli wycena jest znacząco wyższa od pozostałej kwoty kredytu, to teoretycznie można 'odzyskać' część depozytu, dobrze myslę?

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#902.02.2012, 10:53

@pawcio.gg #8

tak, przy remortgage bedzie brana pod uwage wycena i jest szansa na "wyciagniecie" dodatkowych srodkow z nieruchomosci. problem tylko w tym, ze niektore bank zabezpieczaja sie przed szybkim remortgage i np stosuja kary 1-3% przez pierwsze 2 lata. ale nie wszystkie banki tak robia...

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#1002.02.2012, 10:55

kama #7

ale tu znow moze stanac na przeszkodzie bank. nie wiem jak to co opisalas jest traktowane ale ja mam w umowie, ze ani studentom ani DSS'owcom nie moge wynajmowac....

pawcio.gg
386
pawcio.gg 386
#1102.02.2012, 11:00

#10 - na to nie mamy i tak wpływu, aplikując o Housing Benefit nie ma (chyba??) obowiązku poinformowania landlorda, council tez sie nie kontaktuje z właścicielem, więc na dobrą sprawę i tak nie wiadomo kto tam mieszka i czy dostaje jakąś kasę..

pawcio.gg
386
pawcio.gg 386
#1202.02.2012, 11:02

#9 Dzięki. Właśnie z tego powodu trackery są moim ulubionym rodzajem kredytu, bo są z reguły najbardziej elastyczne :)

kama79_79
Glasgow
22 797
#1302.02.2012, 11:20

Konrad, ale pracujacy rodzic, ktory placi np.za opieke dla dzieciaka, po 800f w miesiacu nie jest zadnym DSS.Temu rodzicowi panstwo zaplaci czynsz, bo odliczy od jego dochodu to, co on przeznacza na opiekuna.Tacy ludzie tez sa zagrozeni bezdomnoscia, i czesciej wybieraja prywatny wynajem, niz lokal socjalny.Mozna byc studentem part-time, pracowac, miec dziecko, ktoremu sponsoruje sie opiekuna, i pobierac HB.Taki lokator nie demoluje ci lokalu, jest co 26 tygodni "rozliczany"przez Council z rachunkow za prad, gaz, CT, czynsz.Landord tez wystawia opinie.Jak opinia jest do dupy Council, landlord dziekuje za wspolprace.

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#1402.02.2012, 11:24

kama

ale ja osobiscie nie mialbym nic przeciwko.....chcialem tylko powiedziec, ze nalezy to sprawdzic z warunkami kredytu bo banki sobie rozne rzeczy wymyslaja a nie chcialbym miec z nimi problemow;-) poza tym, jak ktos pobiera dodatek do mieszkania to landlord chyba nawet o tym nie wie....

kama79_79
Glasgow
22 797
#1502.02.2012, 11:26

Poza tym, ty nawet nie dowiesz sie, ze twoj lokator pobiera Hb, bo Council nie ma prawa o tym powiadamiac landlorda, jak ten sobie tego nie zyczy.Dzis wynajmujesz lokal pracujacemu, z dochodem 20k, jutro ta osoba sklada wniosek o dofinansowanie do czynszu, bo moze sie okazac, ze sie do tego dofinansowania kwalifikuje, tylko dlatego, ze postanawia poslac dzieciaka do przedszkola za 10k rocznie, lub poprostu staracila prace.

kama79_79
Glasgow
22 797
#1602.02.2012, 11:29

Konrad, wydaje mi sie, ze tutaj chodzi o licencje z City Council.
Mozesz zarejestrowac sie jako landlord socjalny, tzn przeznaczyc swoj lokal pod wynajem np.osobom niepelnosprawnym, ktorzy utrzymywani sa przez socjal.

paprykarz.
2 583
paprykarz. 2 583
#1702.02.2012, 13:16

Ad4

Zazwyczaj jednak 2bed wynajmie rodzina z dzieckiem. Wiec koszty odremontowania wieksze. Niesadze ze 1bed w centrum jest mniejszy niz dwu pod miastem. Poza tym wez pod uwage rowniez kupno jako inwestycje a nie tylko dorazny zarobek.

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#1802.02.2012, 13:22

na razie mam bardzo dobrych lokatorow i nie szukam innych;-) ale z tymi lokatorami council,owymi to nie glupi pomysl....

pawcio.gg
386
pawcio.gg 386
#1902.02.2012, 13:25

http://uk.reuters.com/article/2012/...

Ciekawa historia :) Średnio 34 nieruchomości dziennie, codziennie, przez 20 lat, żeby ich mieć aż tyle.. Ciekawe jak to jest, mieć 1% wszystkich lokali mieszkalnych w kraju ;)

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#2002.02.2012, 13:38

@paprykarz

to moze byc rodzina z dzieckiem ale rowniez dwoch facetow lub dwie kobiety...nie na reguly. za 1 bed w edim dostaniesz okolo 500-550f. za 2 bed 550-650f i jeszcze zaplacisz mniej za ta nieruchomosc. to o ile te dwie nieruchomosci pojda w gore to czysta spekulacja. do tego przy B2L wazniesze sa wlasnie biezace przychody niz niepewna premia za kilkanascie lat....

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#2102.02.2012, 13:44

#19

fajnie tak miec......faktem jest, ze najtrudniej z pierwszymi kilkoma B2L a pozniej staje sie to juz samonapedzajaca inwestycja:-)

btw, ten artykul jest lekko niescisly. 3mld podzielone na 250k nieruchomosci daje raptem 12,000 na nieruchomosc. oni tam wspominaja o gruntach i lease'ie srednio na 60 lat wiec musi miec mieszane portfolio. oprocz budynkow/mieszkan ma pewnie dzialki i lokale uzytkowe....co wcale nie powoduje, ze mniej mu zazdroszcze ;-)

iwand
1 944
iwand 1 944
#2202.02.2012, 14:05

Czyli Konrad, sugerujesz ze lepiej kupic i wynajac 2 bed? Nie bede brala kredytu, mam srodki na to, wiec nie interesuje mnie opinia banku komu moge wynajac a komu nie.
Teraz tak, jak juz kupie, powiedzmy ze cos tam wloze, bo jakies meble czy urzadzenia trzeba to takiego flata kupic, czy tez lekko podremontowac. Musze zaplacic podatek tak? Czyli musze sie gdzies zarejestrowac jako landlord. Robie to juz po wynajeciu czy przed wynajeciem?

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#2302.02.2012, 14:11

@iwand

rejestrujesz sie jako landlord. koszt 55f + 11f za kazda nieruchomosc. zarejestrujesz sie jak kupisz, zeby miec to juz zalatwione zanim bedziesz podpisywac z kims umowe najmu. nie musisz byc self-employed ani nic takiego ale musisz wystapic to hmrc o unique taxpayer number zeby moc sie rozliczac lub komus to zlecic (np mnie;-)

ok, musisz sobie policzyc ile czynszu powinnas dostac w roku podatkowym (nie ile fatycznie dostalas...) minus dozwolone koszty minus tear & wear allowence i to co ci wyjdzie mnozysz przez 0.2 i masz ile podatku sie nalezy. placisz raz w roku do 31 stycznia nastepnego roku, chyba, ze masz wiecej niz 1000f naleznego do zaplacenia podatku to od kolejnego roku bedziesz musiala w ratach przedplacac.

to tak w skrocie;-)

iwand
1 944
iwand 1 944
#2402.02.2012, 14:27

Rozumiem ze to wszystko znajde na stronie HMRC.
Czyli powiedzmy ze czynsz wynosi £600, koszty +tear and wear nie wiem, ale powiedzmy ze £100, to jest £500 i od tego place 20% podatku. Czyli £100 miesiecznie, czyli £1200 rocznie, ale place to raz w roku, chyba ze.. jak powyzej.
Czyli hipotetycznie zysku mam £400x12=£4800 na czysto.
Czyli zwroci sie po 20 latach :-(( A wlasciwie to bledne zalozenie, bo po 20 latach bede miala zysk + mieszkanie ktore moge sprzedac.

pawcio.gg
386
pawcio.gg 386
#2502.02.2012, 14:28

#23 dlaczego sumujesz czynsz, jaki powinna dostac, a nie ten rzeczywiscie otrzymany?

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#2602.02.2012, 14:38

@pawcio.gg
#25

dlatego, ze dochody z wynajmu rozlicza sie jako accruels basis, tak jak w firmie, czyli jak za marzec masz dostac 500f to tyle ksiegujesz i nie ma znaczenie, ze lokator zaplaci z opoznieniem i faktycznie dostaniesz pieniadze w polowie kwietnia, czyli w kolejnym roku podatkowym....

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#2702.02.2012, 14:41

@iwand
#24

generalnie sa zeczy ktore mozesz wrzucic w koszty i takie ktorych nie mozesz. do tego masz mozliwosc wyboru sposobu rozliczania (ale nie mozna tego zmieniac). albo masz mozliwosc odliczania koszty mebli itp, albo z tego rezygnujesz i zamiast tego korzystasz z T&W allowence. to jest 10% znizki z lacznego przychodu. po prostu obniza ci sie podstawe opodatkowania...

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#2802.02.2012, 14:43

dalej, jesli kupujesz za gotowke to masz caly czas nieruchomosc a zysk z wynajmu jest dochodem z inwestycji i np porownujesz ja z alternatywnymi sposobami inwestycji....np olkata bankowa;-)

w pierwszym roku zaplacisz podatek na koniec roku podatkowego po rozliczeniu. jesli wyjdzie wiecej niz 1000f do zaplaty to w kolejnych latach bedziesz musiala w 2 ratach robic przedplaty 31 -go stycznia i 31-go lipca....

Konrad.W
Moderator
5 209
Konrad.W 5 209
#2902.02.2012, 14:46

@iwand

a teraz najlepsze;-) uwazam, ze masz zle podejscie do tematu....czy dobrze zrozumielem, ze masz okolo 100k? jesli tak to zamiast brac jedna nieruchomosc za gotowke wez 4-5 z kredytem!! to ci finansowo wyjdzie o wiele lepiej w dluzszej perspektywie czasu!!

pawcio.gg
386
pawcio.gg 386
#3002.02.2012, 14:55

#29 bardzo dobry pomysł, ale.. zły pomysł :) Masz rację, że lepiej więcej nieruchomości na kredyt, niż jedną za gotówkę, ale nie wiem czy osoba całkiem początkująca poradzi sobie z 4-5 nieruchomościami sama, nawet przy pomocy tego forum :)

Myślę, że lepiej jest popełnić na początku jeden błąd, niż 4 w tym samym czasie. Mimo wszystko w tym biznesie (bo jakby na to nie patrzeć, to jest biznes..) sporo jest różnych kruczków i zawiłości..

Katalog firm