Do góry
Wersja do druku | Ostatnie uaktualnienie tematu: 08/01/2010

Zakup nieruchomości – ogólnie » Zakup na rynku wtórnym

Zakup na rynku wtórnym

  1. Planowanie
    Określenie swoich potrzeb, przemyślenie priorytetów i przeanalizowanie możliwości finansowych to pierwszy etap inwestycji we własny dom lub mieszkanie. Pod uwagę należy wziąć wszystkie dochody, comiesięczne wydatki oraz koszty związane z zakupem i posiadaniem nieruchomości, rodzaj szukanego lokum oraz wielkość, lokalizację, sąsiedztwo itd.
  2. Poszukiwanie nieruchomości
    Kiedy już wiesz, czego dokładnie szukasz, przystąp do przeglądania i porównywania ofert. Wskazówki na ten temat znajdziesz w artykule Poszukiwanie nieruchomości.
    Gdy już znajdziesz ofertę, która wydaje Ci się atrakcyjna, będziesz miał możliwość obejrzenia domu czy mieszkania i oceny jego stanu oraz uzyskania na jego temat wszelkich informacji (jest to tzw. viewing). Wskazówki zawarte w artykule Viewing, czyli oglądanie pomogą Ci się przygotować do spotkania z właścicielem lub jego agentem.
  3. Kredyt hipoteczny
    Jeśli nie będziesz w stanie pokryć kosztów inwestycji we własne cztery kąty ze zgromadzonych oszczędności, powinieneś pomyśleć o kredycie hipotecznym. Sprawdź jak wysoki kredyt możesz uzyskać, by po akceptacji oferty kupna (patrz poniżej) złożyć o niego wniosek. Ważne jest uzyskanie na tym etapie promesy bankowej (agreement in principle/offer in principle), czyli potwierdzenia wstępnej akceptacji kredytu. Jest to zgoda kredytodawcy na udzielenie kredytu na podstawie informacji, których udzielił kredytobiorca. Ponieważ jest to umowa podstawowa może być ona anulowana, jeśli dostarczone informacje okażą się nieprawdziwe. Posiadanie jej stawia Cię w lepszej pozycji, kiedy będziesz składał ofertę zakupu domu.

    Szukając najlepszej dla siebie oferty kredytowej, zamiast kontaktować się z bankami lub towarzystwami budowlanymi osobiście, możesz skorzystać z pośrednictwa doradcy kredytowego.

  4. Złożenie oferty
    Złożenie oferty polega na poinformowaniu agencji nieruchomości, w której zarejestrowany jest sprzedający, o sumie, jaką jesteś gotów zapłacić. Oferowana kwota powinna być proporcjonalna do wartości nieruchomości i Twoich możliwości finansowych. Jeżeli Twoja oferta zostanie odrzucona, możesz zaproponować wyższą stawkę. Agencja poinformuje ogłoszeniodawcę o Twojej ofercie i odezwie się do Ciebie z odpowiedzią. W przypadku akceptacji, agent pracujący dla sprzedającego może poprosić Cię wpłacenie tzw. "reservation charge", czyli depozytu potwierdzającego, że poważnie myślisz o podjęciu dalszych działań mających na celu nabycie danej nieruchomości. Wymagana zwykle kwota to 500 do 1000 funtów.
  5. Wybór prawnika
    Przeniesienie prawa własności (conveyancing) to skomplikowany proces, który prawdopodobnie będzie wymagał pomocy prawnika. Jeżeli jeszcze nie zaangażowałeś takowego w swoją inwestycję, czas o tym pomyśleć. Prawnik zajmie się wszystkimi sprawami formalnymi, m.in.:
    • przeprowadzi tzw. serach – czyli sprawdzi plany modernizacyjne terenów przylegających do nieruchomości (zanieczyszczenia, plany budowy dróg, zagrożenie powodziowe itd.);
    • potwierdzi tytuł prawny sprzedającego do nieruchomości;
    • wykona wszystkie czynności prawne zmierzające do przekazania tytułu własności do nieruchomości kupującemu.

    Radcę prawnego (solicitor) możesz znaleźć za pomocą wyszukiwarki na stronie Law Society: Find a solictor. Jeżeli mieszkasz w Irlandii Płn., skorzystaj z witryny www.nilsc.org.uk.

    Przy wyborze kieruj się przede wszystkim doświadczeniem prawnika w przenoszeniu aktów własności. W Anglii i w Walii możesz skorzystać także z usług licencjonowanego prawnika, wyspecjalizowanego w aspektach kupna i sprzedaży nieruchomości (conveyancer). O pomoc w wyborze możesz poprosić np. swojego doradcę kredytowego lub agenta nieruchomości.

    Zanim zdecydujesz kto poprowadzi Twoją sprawę, zorientuj się w kosztach usług różnych prawników – ceny mogą się bardzo różnić. Dowiedz się:

    • czy cena usługi jest stała, czy może jest uzależniona od nakładu pracy;
    • czy cena obejmuje opłatę skarbową, podatek VAT, tzw. search, koszty wpisu do księgi wieczystej itd.;
    • jakimi kosztami zostaniesz obciążony, jeżeli transakcja kupna nieruchomości nie dojdzie do skutku.
  6. Wniosek o kredyt
    Czas oczekiwania na oficjalną ofertę kredytodawcy od momentu złożenia wniosku to zwykle około 3 tygodni, aczkolwiek wszystko zależy od pożyczkodawcy. Otrzymaną umowę trzeba podpisać i zwrócić.
  7. Inspekcje i wyceny
    Zanim kredytodawca zaoferuje Ci kredyt, będzie chciał oszacować wartość nieruchomości i ocenić jej ogólny stan. Musi mieć pewność, że jest warta pożyczanych pieniędzy na wypadek, gdybyś z jakiegoś powodu przestał spłacać raty. Za wycenę rzeczoznawcy będziesz musiał zapłacić Ty.  Warto rozważyć bardziej szczegółową ekspertyzę typu "structural survey'' (szczególnie w przypadku dużych lub wiekowych nieruchomości). Wykaże ona wszelkie istniejące i potencjalne problemy związane ze stanem nieruchomości. Jest droższa niż ta podstawowa, ale w tym przypadku rzeczoznawca bierze pełną odpowiedzialność za ewentualne niedopatrzenia, a wykazane przez niego problemy mogą być podstawą do renegocjowania ceny.
  8. Wymiana kontraktów
    Twój prawnik skontaktuje się z prawnikiem sprzedającego, przedstawiając mu projekt kontraktu. Jeżeli obie strony zgadzają się na wszystkie warunki, kolejnym krokiem jest podpisanie kontraktu. Taki sam egzemplarz podpisywany jest przez sprzedającego, a następnie prawnicy obu stron wymieniają się dokumentami (jest to tzw. exchange of contracts). Warunki, jakie muszą być spełnione aby doszło do wymiany kontraktów (exchange of contracts) to:
    • akceptacja warunków umowy;
    • otrzymanie raportu rzeczoznawcy i podjęcie ewentualnych kroków w tej kwestii;
    • otrzymanie oficjalnej oferty kredytowej;
    • posiadanie kwoty wymaganej jako wkład własny (zwykle 10% wartości nieruchomości);
    • ustalenie ze stroną sprzedającą terminu wymiany kontraktów.

    Bądź przygotowany na to, że przy podpisywaniu umowy będziesz zobowiązany wpłacić na konto sprzedającego określony odsetek wartości nieruchomości. Jest to z reguły 10%.

    W między czasie Twój prawnik zgłosi to do Land Register (odpowiednik polskich ksiąg wieczystych), gdzie muszą zostać zarejestrowane wszystkie transfery nieruchomości.

    Wymiana kontraktów jest wiążącą umową i wycofanie się z transakcji po wymianie może skończyć się np. stratą wpłaconej zaliczki.

  9. Ubezpieczenie nieruchomości
    Od momentu wymiany kontraktów to Ty jesteś prawnie odpowiedzialny za nieruchomość, dlatego musisz upewnić, się, że Twoja inwestycja jest odpowiednio zabezpieczona. W przypadku osób zaciągających kredyt hipoteczny obowiązkowe jest wykupienie (niekoniecznie u kredytodawcy) "building insurance" – ubezpieczenia domu na wypadek zniszczeń spowodowanych przez np. pożar czy powódź. Warto wziąć pod uwagę również "contents insurance" – ubezpieczenie zawartości domu na wypadek zniszczeń lub włamań oraz ubezpieczenia związane z zabezpieczeniem rodziny (na wypadek śmierci lub choroby) i spłaty kredytu: "life assurance cover", "critical illness cover", "income protection", "mortgage payment protection".
  10. Finalizacja zakupu
    Zakończenie procesu kupna nieruchomości ma miejsce zwykle około czterech tygodni po wymianie kontraktów. Jest to tzw. ''completion day''. W tym dniu:
    • kredytodawca przekazuje ustaloną sumę sprzedającemu,
    • tytuł prawny do nieruchomości zostaje przekazany Twojemu prawnikowi,
    • sprzedający wręcza kupującemu klucze i opuszcza nieruchomość do określonego terminu.

    Twój prawnik uiści podatek od zakupu nieruchomości i przekaże dane o przeniesieniu własności nieruchomości do rejestru Land Registry. Tam również zostaje odnotowana ewentualna hipoteka ustanowiona na nieruchomości.

  11. Przeprowadzka
    Po wpłaceniu pełnej kwoty za zakupioną nieruchomość otrzymujesz klucze, oryginalny Transfer Deed (dokument zawierający dane o przeniesieniu własności nieruchomości) i inne dokumenty. Wtedy też wypełniasz deklarację dotyczącą opłaty Stamp Duty Land Tax. Dzień otrzymania klucza to data wprowadzenia, często określana jako "settlement date" (data zasiedlenia) bądź "date of entry". Pamiętaj o tym, by przed wprowadzeniem się dopilnować spraw takich jak:
    • wypowiedzenie umowy najmu w dotychczasowym miejscu zamieszkania,
    • powiadomienie dostawców mediów o przeprowadzce (i sprawdzeniu liczników w starym i nowym miejscu zamieszkania),
    • powiadomienie lokalnych urzędów i instytucji (np. bank, urząd miasta, poradnia medyczna, urząd podatkowy, sieć komórkowa, szkoła) o zmianie adresu.
Ta treść jest częścią poradnika "Zakup nieruchomości – ogólnie". Poradnik ten znajduje się pod adresem: http://emito.net/poradniki/zakwaterowanie/zakup_domu_lub_mieszkania/zakup_nieruchomosci_ogolnie.
» Zamknij okno