Mieszkanie jest na wynajem. Nie rozumiem jak prepaid meter jest lepszy. Jak ja mieszkalem na wynajmowanym to mialem normalny licznik. W pierwszy dzien zadzwonilem do providera I podalem stany licznikow, w ostatni dzien to samo I tyle. Pomiedzy wynajmami placil landlord.
Majac normalny licznik jestem pewny ze nikt nie wylaczy pradu na mieszkaniu w okresie kiedy nikt w nim nie mieszka. Tuz po wyprowadzeniu nikt nie musi leciec z kluczykiem zeby go doladowac. Wystarczy telefon do providers ze teraz ja place. Nikt tez nie zostawi mi dlugu na liczniku ani nie bedzie zuzywal mojego pradu na poczatku. Mieszkanie bedzie wynajmowane przed agencje a mnie nie bedzie na miejscu. Ja widze same plusy normalnego licznika. Dlaczego twierdzicie ze pre paid jest lepszy. Jedyny minus to ze ktos musi przejsc credit check. Ale czy to jest minus?
#1070
Kataryna czyli z tego co piszesz
''koniec koncow nie musialam robic nowej wyceny, nic doplacac ale tez nic nie wyciagalam''
na ta chwile masz dalej kredyt residencial z wkladem 10% i do tego dostalas consent to let - sprytnie :) zainwestowalas tylko 10% a masz takie prawa jak my ktorzy powplacalismy po 25% ;)
Kataryna no to gratulacje jesli juz dwie nieruchomosci w UK spłacone :) U nas zostało jeszcze sporo lat do splacania, oj sporoooo. Jesli chodzi o Polske to ciezko chyba znalezc uczciwych najemcow bedac tutaj w UK, my nie mamy dobrych wspomnien zwiazanych z wynajmem w PL :/
Hiszpania extra plan na przyszlosc :)
LTA -
Nie wiem czy sprytnie, tak wyszlo. Dobrze dla mnie.
Co do nieruchomosci to moze zle sie wyrazilam, jedna sie splaca a drugie dopiero szukam. Ale taki jest plan ze za 5 lat beda splacone, lub prawie splacone.
Co do PL to teraz mam wynajete przez firma zarzadzajaca i jest spokoj (odpukac). Wczesniej zajmowala sie tym moja mama ale juz miala dosyc. Jakos sie kreci, juz 10 lat.
Co do Hiszpani to juz soe nie moge doczekac :) Zastanawiam sie nawet ostatnio czy zamiast kupowac tu druga chate nie kupic czegos tam, jak wczesniej pisales :)
Hejho! Tak wiec jestem na etapie poszukiwania banku/'pozyczkodajcy' co by zmienil residential a B2L - ze zmienym szczesciem. Moj wlasny bank z ktorym jestem od 12 lat nie chce dac, a Halifax z ktorym mam residential mortgage nie zmienia na B2L tylko ewntualnie udziela consent to let (co w sumie tez rozwazam). Ale pisze poniewaz zadzwonil pan z www.thebuytoletbusiness.com i po podaniu wszystkich danych mowi ze moze zalatwic B2L na 2 year fixed za 2.38%. Wszyztko fajnie tylko ze nastepnym krokiem jest wizyta surveyera za £165 oraz £500 broker fee ktora jak sie okazuje jest do zaplaty w gotowce i nie moze byc doliczona do kredytu - o czym dowiedzialem sie dzisiaj. Ktos mial podobny przypadek? Myslalel ze zazwyczaj broker dorzuca fee do kredytu (tak bylo przy pierwszym kredycie)..
@mastarblastar
jestes pewien, ze to byla fee brokera a nie np oplata za przydzielenie kredytu? O ile wycena nie jest robiona przez bank i oplaty posrednikow nie sa dodawane do kredytu. arrangement fee kredytu bedziesz mogl dodac ale jednoczesnie obnizy Ci sie kwota kredytu jaka mozesz dostac, tzn LTV bierze pod uwage sume kredytu i oplat wliczonych w stosunku do wyceny.
I nie do konca rozumiem, Halifax nie chce Ci zrobic remortgage'u? Dziwne. Sprobuj Nationwide lub Clydesdale.
A wracajac do obu oplat to jak nie masz wystarczajacej ilosci gotowki to te oplaty mozesz zaplacic z karty kredytowej.
Kataryna jak chcesz przez 5 lat posplacac te nieruchomosci to twoj wklad jest chyba minimum 50% bo jak inaczej pokryc raty kredytu z najmu i splacac to tylko 5 lat :) - a nie no w sumie ty masz residencial to chyba raty splacasz jakie chcesz? W sumie to twoja tajemnica wiec nie wypytuje dalej :)
Jak to jest w B2L - jesli np rata jest 400 a czynsz 500 to czy miesiecznie mozna do tej raty dorzucac powiedzmy drugie 400 od siebie z kieszeni zeby szybsciej splacic taki kredyt?
Mysleliscie moze o HMO? Od jakiegos czasu mysle o tym ze wzgledu na wieksze zwroty z najmu. Oczywiscie jestem swiadomy ze takim domem nie jest latwo zarzadzac bo jak bez problemu pogodzic ze soba obce osoby ale chyba zaryzykuje. Czy ktos z was ma jakies doswiadczenie w Szkocji? Chyba zeby takie HMO przynosilo dochody to mysle ze minimum 5 pokoi jest potrzebnych. Ponizej tego po oplaceniu wszystkich kosztow mysle ze wyjdzie cos nieduzo powyzej zera ;) Jesli to ma byc minimum 5 pokoji to trzeba taki dom przerabiac. Wiecie moze jakie sa standardy w Szkocji? Jaki minimum rozmiar sypialni, kuchni i livingroom-u? Jakie wysokie musza byc pomieszczenia i jak wyglada przerobka garazu na bedroom?
LTA - czy kreedyt jest residential czy B2L to z tego co wiem mozna nadplacac 10% rocznie bez zadnych oplat karnych. Poza tym jak sie ma jakikolwiek kredyt fixed np na 2 lata to karne oplaty sa tylko przez te dwa lata. Jak mi sie skonczy fixed residential jaki teraz mam to prawdopodobnie przeniose kredyt do innego banku, lub przynajmniej na inny deal i wtedy nadplace ile akurat dam rade. Rat sie nie splaca "jakie chce" chyba w zadnym kredycie?
Oczywiscie reaty z wynajmu nie pokryja wszystkiego, bede dokladac z pensji itd.
Co do twojego drugiego pytania - prawdopodobnie mozesz nadplacic 10% bez oplat karnych.
Co do HMO to nie pomoge bo nie wiem :)
nie ma jednolitych zasad nadplacania, trzeba sprawdzic w T&C. ja moge nadplacac ile chce I kiedy chce. generalnie wieksza swoboda jest z tym przy tracker'ach niz fixed kredytach.
HMO co do wymogow to nie wiem za duzo, na stronie Council'u powinno byc cos o tym. Wez pod uwage ze koszt licencji to £400-£500 rocznie. oprocz dodatkowych kosztow tez moze pojawic sie problem duzej rotacji lokatorow, ktora moze byc uciazliwa.
poza tym co napisal Konrad, finansowanie HMO wygląda trochę inaczej - mniejsza oferta kredytów, wymagany większy depozyt, często nieruchomość jest też wyceniana inaczej niż zwykłe B2L (bazują wartość HMO na przychodzie, jaki może wygenerować).
Ogólnie odnoszę wrażenie, że HMO nie jest polecane na początek, jako rodzaj inwestycji.
no to powodzenia Kataryna :) plan na przyszłosc juz masz wiec nie pozostaje Tobie nic innego jak osiagnac wyznaczony cel :)
ja nawet nie sprawdzalem ile mozna nadplacac bo jakos pieniadze tak sie rozchodza ze nic nie zostaje po pozaplacaniu rachunkow itd ;) Moze czas isc po podwyzke do szefa ;)
no HMO to raczej nie jest łatwy temat ale przynosi lepszy zysk jest wszystko jest zrobione z głowa i jakos to trybi z normalnymi tenantami. Jesli chodzi o zakup to u nas w Szkocji (w okolicach) nie widzialem zadnego HMO na sprzedaz wiec jesli bym sie skusil to prawdopodobnie bylby to zwykly dom kupiony na kredyt b2l i potem dopiero przerobiony na HMO. Uwazacie ze wtedy trzeba zmienic kredyt? Nie slyszalem ze sa odzielne kredyty na HMO :/
pawcio.gg piszesz ze HMO jest wyceniony do kredyty bazujac na przychodzie jaki moze wygenerowac. Tzn ze jesli teraz taki dom jest wyceniony powiedzmy na 100k a wedlug klasyfikacji HMO bedzie wart 200k to bede musial brac kredyt na HMO czy ta roznica 100k to po prostu tak jakby dodatkowe zabepzieczenie dla banku ze deal jest dobry i warto w taka inwestycje wejsc?
dzisiaj rano przyszlo to do mnie na meila w newsletterze od Future Property ;) w sumie pierwszy raz widze jakies HMO na sprzedaz u nas w okolicy ale to moze dlatego ze sie tym wczesniej nie interesowalem
Cena wyjsciowa to 99k a wycena to 140k. Prawdopodobnie nie przynosi to zbyt duzego zysku ;) W Glasgow raczej sie nie rozgladam bo jest taki duzy rynek nieruchomosci ze ceny za wynajem sa ''wedlug mnie'' niskie i jest mnostwo ofert wiec zeby sie przebic ze swoja oferta i znalezc najemnce to chyba sie trzeba troche nameczyc ;)
non stop meczy mnie temat ltd - wczoraj tak sobie dumalem nad nowymi zmianami odnosnie tax-u i nie wiem czy ja to dobrze sobie rozpisuje?
- dla przykladu dom kosztuje 100000 funtow,
- depozyt 25000 funtow - b2l
- rata kredytu 360 funtow (repayment),
- czas splaty 30 lat,
- oprocentowanie 4%
- czynsz 600 funtow
-----------------------------------------------------------------------------------------------
rozliczenie osoby prywatnej:
czynsz 600f x podatek 20% = 120 funtow
600f -120f = 480 funtow
480f - 360f (rata kredytu) = 120 funtow
120f - 25f (ubezpieczenie)=95 funtow
95f - 32f (homecare ubezpieczenie boilera, elektryki, hydrauliki) = 63funty
czyli zostaje nam 63 funty jesli rozliczenie jest na osobe prywatna
----------------------------------------------------------------------------------------------
ta sama sytuacja ale rozliczenie ltd:
czynsz 600f - rata kredytu 360f = 240f
240f - 25f ubezpieczenie = 215f
215f - 32f boiler, woda, prad = 183f
183f x 20% podatku = 36.60f
czyli zostaje nam 146.40f
---------------------------------------------------------------------------------------------
dobrze to wyliczylem?
@LTA
co do wyliczen podatkowych to sa bledne. po pierwsze jako firma i osoba fizyczna mozesz wliczyc w koszt tylko odsetki a nie cala rate.
nie bardzo wiem czemu podales wode i prad w ltd, to nie sa rzeczy ktore mozesz wliczyc w koszt, chyba ze ty za nie rzeczywiscie placisz jako landlord.
poza tym jak wspominalem wczesniej nie sadze aby nowozalozona ltd dostala kredyt na 75% na zakup nieruchomosci
do tego jak juz ta ltd wygeneruje zysk to pewnie bedziesz chcial go sobie "wybrac" z ltd i tu zaleznie od tego ile tego zysku wybierzesz i jakie masz inne dochody zaplacisz dodatkowo podatek od dywidend (jesli bedzie tego ponad 5,000 w roku) lub tax + NI.
#1102
pamietam pare lat temu jak podpisywalismy umowe z nasza landlorka to bylo to przez agencje a po 6 miesiacach juz bezposrednio z nia. Cos takiego tez mi sie przewinelo jakis czas temu jak cos tam czytalem o nieruchomosciach
#1103
myslalem ze cala rata sie odlicza w fitmie a jednak nie :/ ta woda i prad to ubezpieczenie HomeCare ktore kosztuje okolo 30f pokrywa awarie boilera, pradu i hydrauliki
mowisz ze ltd nie dostanie 75% kredytu - no tego jeszcze nie wiem ale slyszalem ze na poczatku jesli ltd jest traktowana jako nowa firma ktorej kredytodawcy nie ufaja to mozna jako zabezpieczenie podpiac swoje nieruchomosci prywatne, czy moze sie myle?
#1103
a ja myslalem ze te zmiany od kwietnia 2016 to wlasnie podatek liczony od calosci czynszu jesli rozlicza sie osoba fizyczna a jesli firma to podatek liczony dopiero po odliczenie niektorych kosztow od czynszu
czyli rozliczenie osoby fizycznej wygladalo tak:
- dla przykladu dom kosztuje 100000 funtow,
- depozyt 25000 funtow - b2l
- rata kredytu 360 funtow (repayment) czyli 250f odsetki + 110f kapital
- czas splaty 30 lat,
- oprocentowanie 4%
- czynsz 600 funtow
czynsz 600f - odsetki od raty kredytu 250f = 350f
350f - 25f ubezpieczenie domu = 325f
325f - 32f (homecare ubezpieczenie boilera, elektryki, hydrauliki) = 293f
293f x 20% podatku = 234.40f
234.40 - 110f (kapital z raty kredytu) = 124.40f
czyli zostaje nam 124.40f
a jak to samo wyliczenie wyglada w ltd?
#1106
Kataryna nie mam nic jeszcze spłacone ;) i dluuuuuugo jeszcze nie bedzie, sporo lat zostało :/
A mam pytanko mysleliscie moze kiedys zamiast robic remortagge wybrac opcje ''Second Charge''? Taka opcja moze wchodzic w gre jesli ma sie fixa na wiele lat (ktory blokuje zarwanie umowy, tzn kary z tym zwiazane) a potrzeba gotowki i jest z czego wziasc (mowie o equity)? Co myslicie?
second charge czy additional borrowing, jasne czemu nie. jest o wiele tansze i latwiej o zgode. mysle, ze remortgage robi sie w innych przypadkach. jesli remontowales cos i podniosles wartosc i chcesz zrobic nowa wycene i "wyciagnac" duzo kapitalu to remortgage pewnie bedzie lepszy. tym bardzije jesli nowy mortgage bedzie mial np nizsze oprocentowanie. w przeciwnym wypadku warto sprobowac second charge najpierw.
LTA
Twoj przyklad dziala dla osoby ktora placi podatek at basic rate. jesli placi w stawkach 40 lub 45% to to troszke sie zmienia bo nie dostaniesz ulgi na odsetki na calosc podatku (40 lub 45%) a tylko na 20%. Efektywnie oznacza to ze tlko polowe (lub 44.4%) kosztu mozesz odliczyc.
Twoj przyklad jest wiec identyczny dla spolki ltd i osoby fizycznej placacej podatek 20%.
chyba bylo cos o tym, ze niektore koszty przestana byc dozwolone dla osob fizycznyc i zostal skasowany wear & tear allowance.
_crop_8218.png)
nowy watek poswiecony tematyce zakupu nieruchomosci pod wynajem
zapraszam do dyskusji:-)