szczerze mowiac to nie slyszalem o LTB ale generalnie to wyglada podobnie do sytuacji gdzie bank daje Ci consent to let na Twoja obecna nieruchomosc a Ty bierzesz kredyt na kolejna. Zaleta LTB bylaby mozliwosc ewentualnego "wyciagniecia" equity na nowy depozyt, ale mozna to zrobic I bez tego poprzez additional borrowing.
Biore remorgate na 85% a mam juz troche splacone wiec wyciagne okolo 25k i to pojdzie na depozyt na nowe mieszkanie. Tracker czy fix stopy maja isc w gore ale kiedy nikt nie wie. Ja mialem opcje w nationwide ze w jazdej chwili z trackera moge wejsc na fix flatego bo jest nisko oprocentowany a w razie czego moglem wbic na fixa.
@w_w_w
"wyjecie kasy" to chodzi o uwolnienie equity. najlepiej bedzie to zrozumiec na przykladzie:
kupujesz nieruchomosc za 100,000 z LTV 85% czyli 15,000 depozytu I 85,000 kredytu. Remontujesz nieruchomosc I mieszkasz w niej 2-3 lata I robisz remortgage. w tym czasie nieruchomosc zostala wyceniona juz na 120,000 a Ty chcesz nadal pozostac na LTV 85% co oznacza, ze pod zastaw tej nieruchomosci bank bedzie gotow pozyczyc Ci 102,000 (120,000*85%) Jako, ze z Twojego oryginalnego kredytu na 85,000 pewnie splaciles juz ze 2,000-3,000 to powiedzmy, ze zostalo do splaty 82,000. Ta roznica 102,000-82,000=20,000 to equity, ktore mozesz uwolnic. Innymi slowy to 20,000, ktore w gotowce mozesz dostac pod zastaw nieruchomosci.
@Mike
pod warunkiem, ze bank w ktorym bierzesz kredyt uzna taka wycene. Niektore banki same robia wycene I nic na to nie poradzisz. U mnie np bylo tak, ze wycene mialem na 105,000 a bank skorygowal ja na 100,000. nie robilo mi to roznicy, ale pokazuje, ze to iz ktos wystawi Ci wysoka wycene to jeszcze nie oznacza, ze ktos ja uzna w banku....
Jak napisslem podobno raporty tych panow sa akceptowane przez banki potwierdzilo kilka osob ja tylko podaje dalej broker poinformowal mnie ze sa deale gdzie masz wycene za free dla banku, prawnika i przy zmianie banku mozna trafic cashback. Niestety usluga bokera to 299f wiec chyba oplaci sie korzystac z brokerow
@ w_w_w
co do kwestii fixed vs tracker to jest teraz na rynku jakis balagan. teraz fixed sa tylko odrobine wyzej oprocentowane (z tego co widzialem okolo 0.3 pkt %) I prawie wszystkie tracker'y maja promocyjna rate w poczatkowym okresie co oznacza, ze I fixed I tracker maja early repayment charge. Jedynie First Direct ma klasyczna oferte tracker'ow. Anyway, taka sytuacja oznacza, ze tracker traci swoje zalety I jesli nie planujesz zmain w najblizszym czasie to fixed moze byc ciekawsza oferta....
jako, ze w dol tracker raczej nie pojdzie wiec droga jest wlasciwie tylko w jedna strone. biorac 5-letni kredyt fixed masz pewnosc raty I w okresie 5 lat pewnie wyjdziesz na plus. 2-letni fixed juz nie jest taka oczywistoscia....
a co do zmiany z tracker na fixed to musisz sprawdzic w warunkach umowy bo nie zawsze jest to takie proste. jesli bedzie to oznaczac w praktyce remortgage to mozesz musiec zaplacic early repayment charge I inne oplaty wiec mimo, iz istnieje taka mozliwosc, moze ona nie byc ekonomicznie uzasadniona.
jesli chodzi o szukamnie remortgage to gdzie szukacie i gdzie porownujecie oferty? Ja wstepnie patrzyłem tutaj
https://www.google.co.uk/compare/mortgage/qs?gclid=CNbW-frznsYCFQHJtAodhFoAEg#!profile=DEFAULT&purpose=REMORTGAGE&repaymentsType=CAPITAL_AND_INTEREST&term=25&jointApplication=false&applyRoute=true&rates[]=DISCOUNTED&rates[]=FIXED&rates[]=OFFSET&rates[]=TRACKER&rates[]=VARIABLE&initialPeriod[]=ONE&initialPeriod[]=TWO&initialPeriod[]=THREE&initialPeriod[]=FOUR&initialPeriod[]=FIVE&initialPeriod[]=TEN&initialPeriod[]=NO_INITIAL_PERIOD&productFee
odnośnie wypełnienia tej rubryki mortgage amount to jak sie to oblicza i jaka kwote wpisuje jesli juz pare lat sie splaca kredyt?
np jesli dom 3 lata temu kosztował powiedzmy 250000, oprocentowanie kredytu było 5.5% fix, i zostało przez te 3 lata spłacone 60k, kredyt na 18 lat z czego zostało już tylko 15 lat, wartosc nieruchomosci powiedzmy ze wzrosła o 20k - to jest tylko przykład :)
jesli to jest remortgage to czy property value i mortgage amount sa takie same czy drugi raz sie placi depozyt i wtedy w rubryce mortgage amount wpisujemy sume pomniejszona o ten depozyt?
Konrad.W przykładowe oprontowania jakie mi wyszły z tej wyszukiwarki to
3.55% then 4.99%
3.79% then 3.69%
2.60% then 4.24%
z tym ze o niektorych instytucjach finansowych takich jak first direct nigdy nie slyszalem wiec nie wiem czy warto ryzykowac podpisujac z nimi jakas umowe :/
Mike0 #735, nie podales jeszcze banku, ale to chyba nie tajemnica, co?:) Mysle ze deal wyglada calkiem korzystnie jak na 85% LTV.
w_w_w First Direct to marka nalezaca do HSBC - niestety sa dosyc wybredni jak chodzi o dobieranie sobie klientow, maja spore wymagania i czesto trudno z nimi cos zdzialac. Mam u nich konto od jakiegos czasu, myslalem o kredycie typu 'offset' ale niestety nie chca pojsc na ustepstwa jak chodzi o minimalne zarobki (50k przy 1os lub 70k dla pary).
Property value to wartosc Twojej nieruchomosci TERAZ wiec na pewno bedzie to inna kwota niz 3 lata temu (oby wyzsza;) - dokladna wartosc poznasz dopiero po profesjonalnej wycenie, a poki co musisz ja jakos sobie oszacowac - np na podstawie podobnych nieruchomosci w Twojej okolicy, sprzedanych niedawno (ceny mozesz sprawdzic w Registers of Scotland i na calej masie roznych portali nieruchomosciowych).
Mortgage amout to po prostu kwota jaka chcesz pozyczyc - jesli nie chcesz sie dalej zadluzac, to wpisujesz tyle ile zostalo Ci do splaty w obecnym banku. Jesli masz equity i chcialbys wyciagnac czesc tych pieniedzy np na inwestycje, wtedy wpisujesz wiecej - do maksymalnego LTV jakie dopuszcza dana oferta kredytowa.
pawcio.gg wiec jak by to wygladalo w liczbach?
wartosc domu 3 lata temu 250000
wartosc domu teraz 270000
spłacony kredyt 60000
kredyt 3 lata temu wziety na okres 18 lat
zostało do spłaty 15 lat
pomysł wygląda tak że chcielibyśmy kupić drugi dom (tańszy) pod wynajem wiec pieniadze na depozyt beda potrzebne i najlepiej gdyby to bylo 25% bo wtedy oferty sa lepsze i jest ich wiecej. Czyli z tego co zrozumiałem to:
remortgage biore na kwote 190000 (25000-60000) - nie wpłacam zadnego depozytu
bank mi zwraca roznice w gotowne 20000 (210000-190000) i ta gotowke moge przeznaczyc na depozyt na drugi dom?
konsekwencje tego sa takei ze raczej nie bede mial mniejszych rat za dom numer 1 (chyba ze znajde kredyt z mniejszym oprocentowanie) bo kwota kredytu na dom bedzie taka sama jak 3 lata temu a nie pomniejszona o te 3 lata splacania, czyli o te 60000. Mniej wiecej zaczynam z tego samego poziomu co 3 lata temu?
a jak wyglada sprawa depozytu na dom 1? 3 lata temu wpłacalismy 10% a teraz przy remortgage jesli bysmy wzieli ta gotowke (equity) to czy musimy przeznaczyc jej czesc na depozyt domu numer 1?
jesli chodzi o wyszukanie najkorzystniejszego kredytu to gdzie najlepiej to zrobic? Bezposrednio wysylac meile do bankow czy jest jakas strona gdzie wszystkie oferty mozna porownac? Na co zwracac uwage?
z tego co widzialem to chyba HSBC, RBS i Tesco maja najlepsze oferty ale nic nie ma ponizej 3.6% overall cost a najwiecej ofert jest za 3.9% niezaleznie czy to fix czy tracker :/
Te opłaty za kredyt tez niezle, 1500 funa
jesli chodzi o te wyceny to podejrzewam ze plus minus 5000-10000 funtów moga sie roznic od siebie w zaleznosci kto to wycenia bo w sumie biora pod uwage sprzedaz w okolicy ale jak to na koniec interpretuja to juz widzimisie wyceniajacego, czy moze nie? Jesli sie zrobi pierwsza wycene to mozna potem zrobic kolejna i wybrac home report w ktorym dom zostal wyceniony wyzej? Widzialem tez jeden raport w ktorym nie byla wpisana wartosc domu ale to byl zakup gotowkowy wiec pewnie dlatego nie wyceniali domu bo kredyt nie byl brany
w_w_w każda indywidualna sytuacja to jest temat na odrebna dyskusje, tutaj mozemy Ci podac tylko ogolne informacje a sam juz musisz sobie wszystko przekalkulowac.
Zignoruj calkowicie to na jaki okres brales kredyt, czy jak dlugo go splacales, albo ile poczatkowo wziales - to wszystko jest nieistotne. Najwazniejsza jest wartosc domu teraz i ile zostalo Ci do splacenia. No i Twoja obecna zdolność kredytowa, bo tak:
Jesli dom warty 270,000 to mozesz zrobic remortgage na 90% LTV, czyli bank da Ci 243,000 - z tego splacasz 190,000 obecnemu bankowi i zostaje Ci £53,000 do dyspozycji - fajna sumka, co?;) Tyle tylko, ze dochody w rodzinie musisz miec takie, aby miec zdolnosc na te £243k kredytu do wziecia - i od tej tez kwoty beda naliczane odsetki, wiec automatycznie miesieczna splata tez bedzie odpowiednio wieksza - dlatego kasa ktora 'wyjmiesz' musi na siebie jeszcze lepiej zarabiac zeby sie to oplacalo.
Oczywiscie mozesz tez zrobic remortgage na 75% i wtedy cyferki beda wygladaly odpowiednio inaczej.
Co do #743 - home report jest wymagany przy sprzedazy mieszkania, Ty nie bedziesz sprzedawal tylko robisz remortgage, wiec home report jako takiego nie potrzebujesz - potrzebujesz tylko standardowa wycene. Z reguly jest tak, ze bank zleca taka wycene firmie ze swojego panelu, ktos przychodzi i robi to w imieniu banku, wtedy nie masz niestety zadnego wyboru. Ale niektore banki moga uznac wycene zamowiona i oplacona przez Ciebie, tak dlugo jesli robila to jedna z firm, z ktora tak czy inaczej wspolpracuja. Dobry broker bedzie wiedzial gdzie takie cos przejdzie a gdzie nie. I pamietaj ze instytucja, ktora wyklada kase ma ostatnie zdanie, jesli cos im sie nie spodoba w papierach, to rownie dobrze moga przyjac swoja wlasna kwote wyceny albo wrecz uznac ze z jakiegos powodu jednak nie pozycza..
#739 I #744
o ile dobrze zrozumialem Cie @w_w_w to wziales kredyt 90% LTV przy wycenie 250k czyli kredytu bylo na poczatku 225k. Dalej powiedziales, ze splaciles 60k wiec pozostalo 165k kredytu. zgadza sie? teraz sadzisz, ze nieruchomosc warta jest 270k. jesli jest to prawda to przy remortgage jestes na granicy LTV 60% tak wiec mozesz wybrac jakakolwiek opcje od 60% LTV I nic gotowki do powiedzmy 90% I 78k gotowki na zakup drugiej nieruchomosci.
jak wspomnial @pawcio, jak robisz remortgage to wszystkie warunki ze starej umowy przestaja obowiazywac bo po prostu zrywasz stara umowe I zawierasz nowa. zaleznie od roznicy w oprocentowaniu I kwocie dodatkowego zadluzenia rata moze wzrosnac. jesli bedzie zbyt wysoka to mozesz sobie pomoc poprzez wydluzenie okresu kredytowania. nie boj sie tego. lepiej wziac kredyt na 25 lat I w miare mozliwosci nadplacac I splacic przed czasem niz wziac na 15 lat a pozniej w przypadku klopotow finansowych (odpukac) miec problem z placeniem rat.
chyba dopiero to skumałem po tym waszym opisie, dziekuje pawcio.gg - Mike0 - Konrad.W :)
a powiedzmy jak kupowałem dom i wtedy pare lat temu był wyceniony na XXX a ja kupiłem go 15K ponizej tej wyceny to przy obecnej wycenie bedzie brane to pod uwage ze wtedy udało mi sie cene zbic o te 15K czy bedzie brana pod uwage ta cena XXX z home report o 15K wyższa niż ja za dom zapłaciłem plus to co sie zmienilo przez te lata czyli ciute domy podrożały? Mało kiedy domy sie sprzedaja za taka cene jaka jest w home report tak mi sie wydaje to czemu bank sie do tego odnosi i mialby liczyc od tej sumy to equity?
Zastanawiam sie jeszcze nad jedna kwestia. Powiedzmy ze jesli chodzi o remortgage to albo zostane w obecnym banku albo znajde lepsza oferte. Co wtedy z LTV? Czy ten drugi kredyt musze tez wziasc w tym samym banku?
Jesli chodzi o ta gotowke ktora mowicie ze mozna dostac to pytanie jest czy lepiej jakas jej czesc przeznaczyc na stary kredyt i tym samym zaciagnac go w troche nizszej kwocie czy lepiej wziasc cala kwote na depozyt w nowym kredycie ale chyba to da sie tylko ocenic jak juz beda oferty kredytowe na stole
a jesli chodzi o remortgage to znalezienie ciekawej oferty nie potrwa chyba dlugo. A jak wyglada sprawa z kredytem na druga nieruchomosc? Powiedzmy ze kredyt na druga nieruchomosc zostanie przyznany. Ile jest czasu na znalezienie takiego domu?
A moze tez wiecie jakie formalnosci trzeba zalatwic zeby zostac landlordem bo jeszcze tych informacji nie szukałem :/
@w_w_w
LTV to loan to value I oznacza procentowa wysokosc kredytu w stosunku do wartosci nieruchomosci.
cena zakupu rozniaca sie od wyceny ma znaczenie tylko w chwili przyznawania kredytu I poznije nie ma juz znaczenia. przy remortgage bedzie zrobiona kolejna wycena I tylko ona bedzie brana pod uwage. stare wartosci (wycena I cena zakupu) sa wogole pomijane.
@w_w_w
jeszcze jedno, jak mowisz "o tej gotowce" to ona jest tylko po to, zeby uzyc ja na cos innego niz nieruchomosc, z ktorej ja "wyciagasz". inaczej nie ma to sensu, aby ja wziac po to aby spowrotem nadplacic ten sam kredyt....wez tylko tyle ile potrzebujesz na inwestycje I inne wydatki a zostaw reszte. im wiecej zostawisz tym nizszy LTV I tym korzystniejsze warunki masz szanse otrzymac od banku.
nowy watek poswiecony tematyce zakupu nieruchomosci pod wynajem
zapraszam do dyskusji:-)