jak wynika z powyzszego linku sa dwie opcje HTB:
1. mortgage guarantee - dobra opcja obnizajaca oprocentowanie kredytu
2. equity loan - potencjalnie niebezpieczna wersja. masz bowiem do splaty kredyt i pozyczke. nie jestes wlascicielem calosci nieruchomosci. dodatkowe komplikacje przy sprzedazy czy przeniesieniu praw lub remortgage.
HTB jest dla desperatow.Nie stac ciebie, to nie zadluzaj sie.Caly ten htb powstal chyba tylko po to, by deweloperzy mogli bic kase.Czlowiek glupi, i zadluzy sie po uszy zeby "kupic" dom, na ktory go tak naprawde nie stac.
Mnie i tak najbardziej szokuje part exchange.Ludzie "oddaja" w rozliczeniu "stara" nieruchomosc za bezcen, po to, by moc zakupic nowy lokal.
Znam ludzi, ktorzy "oddali" mieszkanie za 68k, mogac je sprzedac na wolnym rynku za 93-95k.
Część z powyższych postów to typowe 'nie znam się, to się wypowiem'.
HTB w Szkocji to nieoprocentowana pożyczka w wysokości 20% ceny nieruchomości, którą trzeba spłacić przy sprzedaży domu, lub gdy sam tego wcześniej zapragniesz. Jeśli zdecydujesz się nie sprzedawać tylko w nim mieszkać, pożyczkę muszą spłacić dopiero twoi spadkobiercy, gdy ty już fikniesz i znikniesz z tego świata.
Kalkulacja jest prosta: bez HTB byłoby mnie stać na stare mieszkanie 2bed za 135k, w które pewnie trzeba by włożyć trochę kasy. Z HTB mam nowy i większy dom za 170k, ale komercyjny kredyt jest TAKI SAM, za to z niższą miesięczną ratą - HTB liczy się jako depozyt, więc dostajesz mortgage na niższy o 20% LTV. Spłatą HTB nawet sobie głowy nie zawracam. Przeprowadzką też nie, bo mam wystarczająco miejsca w domu.
Nie ma żadnych komplikacji przy sprzedaży o ile cena nie jest rażąco niższa od początkowej. Remortgage w tym samym banku to też nic skomplikowanego, dlatego trzeba należycie wybrać od kogo się pożycza i kto daje dobre warunki dla swoich długoterminowych klientów. Jedynie co, to wszelkie tego typu operacje wykonujesz w porozumieniu z Link, czyli operatorem HTB w Szkocji.
Ja doczytalem ze jako ze jestes wlascielem tylko 80% nieruchomosci, nie mozesz za bardzo nic zmieniac w takim domu? Na wszystko musisz miec zgode? Takie rzeczy jak conservatory, garage conversion itp.
Sam myslalem and HTB, bo jak dajo to sie bierze, a jak bijo.... Tylko znowu nie jest tak rozowo. Jak ze wszystkim w Szkocji jest to decyzja i doczytalismy z babom, ze jest to scheme dla tych ktorych nie stac na wieksze lokum, czyli jezeli radekone zdolnosc max to 135, to program rozciagnie do 170k. Natomiast jezeli masz zdolnosc 300k+ to mozesz nie dostac HTB na dom za 250k(tyle wynosi obecny limit wartosci nieruchomosci). Czyli standradowy kolejny Robin Hood.
Co do mortgage guarantee to tez jest to dosyc dziwny program, Konrad pisze ze ta opcja obniza oprocentiowanie, natomiast z mojego doswiadczenia, fajnie wyglada na papierze, gorzej w rzeczywistoci, jest tylko kilka produktow dla tej opcji, ktore sa srednie. Bardzo duza roznice robi natomiast zwiekszenie depozytu z 5% na 10%.
Co do cen i deweloperow, to takie jedno osiedle wyprzedalo sie praktycznie cale na HTB, gdzie jeszcze do Pazdzierniak 2014 HTB bylo dostepne do domow za 400K i jest taka sytuacja ze nowy dom jest drozszy o nawet 40-50k od tych na rynku wtornym na tym powiedzmy osiedlu. Totalna paranoja. Wg ceny zostaly sztucznie napompowane, bo ludzie brali wszystko za tyle ile chcial developer bo i tak lykali 20% off na HTP. Przy domu za 300k to bylo 60K znizki i depozyt na poziomie 15k(bo tylko trzeba dac 5%). A na koniec nie lubie "papierzakow"-timber frame.
Czlowiek sie uczy cale zycie. Teraz juz wiem co to jest "chain free", oplaty i inne prawnicze pierdy. Trafil mi sie dobry finace advisor/mortgage broker. Pytanie tylko za co musze mu placisz £500. Owszem mortgage zalatwil szybko i bezbolesnie, ale czy nie da rady zalatwic takich rzeczy samemu?
Pzdr i trzymac kciuki.
Przy sprzedaży spłacasz 20% ceny jaką otrzymasz, zatem twój ewentualny zysk jest o 1/5 mniejszy. Co akurat jest fair gdy nie płacisz procentów od pożyczki.
bus, zgadza się: zdolność miałem nieco wyższą, ale nie chciałem brać kredytu przekraczającego 130k.
Nie możesz robić konwersji, na które wymagane jest planning permission. W moim przypadku nie ma to akurat znaczenia, choć rozumiem, że dla niektórych może to być ograniczenie (szczególnie jeśli maja droższą chatę). Ale np. panele słoneczne możesz sobie zamontować.
Co do limitu HTB, 400k to było jakieś szaleństwo i nie dziwię się, że powodowało patologię jaką opisałeś. Moim zdaniem 200k to powinien być max, bo nie chodzi tutaj o dotowanie tych, których stać na chatę za 300 kawałków, ale o zwyczajne rodziny, które chcą mieć normalny dom.
@radekone
jak wspomnial Bus, nie wszystkie banki zgdzoa sie udzielic kredyt z HTB co moze oznaczac, ze oferta z HTB nie musi byc duzo lepsza od innej, ktora mozesz znalezc bez HTB.
Nie bede sie upieral, ale na stronie helptobuy jest wyraznie napisane, ze pozyczka jest nieoprocentowana tylko przez pierwsze 5 lat od zakupu.
Wez pod uwage, ze bardzo malo osob planuje kupic jedna nieruchomosc I mieszkac w niej do smierci. Sprzedaz czy remortgage jest bardzo prawdopodobna opcja I dla mnie brak klopotow czy kogos dodatkowego do podpisywania kadego papierka jest dosc istotne.
I znow przychyle sie do tego co powiedzial Bus. zamiast bawic sie w HTB poczekalbym az dozbieram do 10% depozytu I kupil sam na podobnych warunkach.
A twoj przyklad o zadluzeniu sie na 130k a nie 170k jest iluzoryczny poniewaz kupujesz 80% a nie 100% nieruchomosci.....
- Szkocki rząd autoryzował o ile pamiętam 9 banków, w tym Nationwide, Barclays i Halifax. Pierwsze dwa mają naprawdę dobre warunki.
- Mylisz angielski HTB ze szkockim HTB, czyli jednak n. W Anglii są inne warunki, w tym właśnie odsetki po 5 latach.
- To nie jest aż tak skomplikowane jakby się mogło wydawać. Podpisujesz ranking agreement, czyli to trochę tak jakbyś miał dwa kredyty na jednej hipotece z ustaloną kolejnością spłacania (najpierw bank, póżniej SG). Dla wielu osób nie jest to przeszkodą, a przynajmniej wartą kilkudziesięciu tysi.
- Jedni wolą dozbierać, inni niekoniecznie.
- Jesteś właścicielem 100% nieruchomości. Jedynie 20% Twojego kredytu to pożyczka od rządu a nie od banku i to taka, która nie obciąża Cię pozostając niespłaconą.
Przy całym szacunku dla Twojej wiedzy i chęci pomocy ludziom, nieco demonizujesz HTB, nie do końca się w nim orientując. Ja umiem używać kalkulatora, znam dobrze temat i sam ten proces przeszedłem od podstaw, bez pomocy financial advisora. HTB zapewne nie jest dla każdego i nie można mierzyć innych swoją miarą, ale krytykowanie z góry czegoś, czego się nie poznało zahacza o ignorancję.
- To nie jest aż tak skomplikowane jakby się mogło wydawać. Podpisujesz ranking agreement, czyli to trochę tak jakbyś miał dwa kredyty na jednej hipotece z ustaloną kolejnością spłacania (najpierw bank, póżniej SG). Dla wielu osób nie jest to przeszkodą, a przynajmniej wartą kilkudziesięciu tysi.
Kobita sie doczytała ze powinieneś spłacić SG, w przypadku np rozbudowy lub innych inprovements, ponieważ skoro masz kase to nozesz oddac za Grant, i wtedy goverment bedzie mogl pomoc innym?! Pisze co wiem, głowy za to nie dam.
Roznica dla mnie w przypadlu oferty 5% Help to buy guarantee a 10% depozyt i wybieranie mortgage z wolnej stopy to odpowiednio 4,7% a 3,14%(fixed 2 yeras). A wiec kolosalna.
@radekone
moja znajoma ma podobna sytuacje, jeden z kredytow sklada sie z mortgage (90%) I loan (10%) I niestety przez to ma warning na swoim credit score. czemu? bo domyslnie system rozpoznaje pozyczke jak cos co powinno byc splacone w ciagu kilku lat a nie 25. ma czerwony wykrzyknik I informacje o niesplacaniu loan bo comiesieczne splaty sa tak male, iz system uwaza, ze moze ma problem ze splata. I w banku nie bylo tlumaczenia, ze sytuacja jest taka czy inna, masz warning, to spadaj.....ciekaw jestem jak to wyglada przy HTB bo teoretycznie to tez bedzie loan, ktorej nie bedziesz na biezaco splacal.....
poza tym jedynie zwracam uwage, ze HTB moze niesc niebezpieczenstwa, o ktorych mozna nie zdawac sobie sprawy. kazdy musi podjac decyzje samemu.....
moj blad z tym stamen wlasnosci, nie doczytalem......
Witam wszystkich i poproszę o poradę.
Mamy własne mieszkanie bez kredytu i powoli rozglądamy się za domem, ale w nieruchomościach tego typu martwa cisza. Mamy też duży depozyt.
Chciałam zapytać, jak zakup mieszkania buy to let w tej chwili, tzn przed zakupem domu, zmieniłby naszą sytuację z punktu widzenia banku?
Czy będzie to atut, czy raczej kula u nogi?
@lunix
generalnie w UK trzeba miec wlasna nieruchomosc zeby moc kupic buy to let. Jesli macie ja w UK to pomoze w zakupie kolejnej na wynajem. jesli jest w Polsce to nie.
Zakup kolejnego swojego wiaze sie z tym, ze bank bedzie pewnie marudzil I szukal 15-25% wkladu bo bedzie traktowal to jako ukryty zakup na wynajem. sama nieruchomosc na wynajem nie wplywa na zdolnosc zakupu dla siebie bo, w teorii przynajmniej, sama ma sie splacac.
@bus
zakup na wsi ma zalety I wady. nie musze tlumaczyc potencjalnych dluzszych tras do pracy I na zakupy, zwlaszcza, ze to I tak na codzien przerabiasz juz teraz. dochodzi kwestia uwiazania do wsi po 10pm bo bez samochodu pewnie ani do ani z nic juz nie bedzie jezdzilo. masz szanse na lepszych sasiadow niz w miescie, ale I na nudniejsza egzystencje;-)
co do cen to zakup poza miastem wiaze sie z kilkoma niebezpieczenstwami. ceny nizsze, co akurat jest plusem, ale I tranzakcji duzo mniej niz w miastach. to powoduje, ze wartosc nieruchomosci jest o wiele trudniejsza do oszacowania. latwo wyliczyc srednia cene w miescie ze 100 tranzakcji na podobne nieruchomosci ale o wiele gorzej na wsi jak okaze sie, ze w ciagu roku bylo raptem kilka a moze nawet nie.
na pewno tez jest szansa na lepsza jakosciowo nieruchomosc w zalozonym budzecie niz mozna by dostac w miescie....
@Radekone
tez swego czasu obmyslalem zakup z pomoca HTB. Planujemy zmiane domu za ok pol roku ale wiadomo jak to z planami jest - pozyjemy zobaczymy. Schemat uwazam za bdb - stac Cie poprostu na dom, na ktory normalnie nie dalbys rady sobie pozwolic. A te 20% nalezy traktowac jako lokate rzadu w Twojej inwestycji - ot co. Wciaz jeszcze sie zastanawiam ktora opcje wybrac - czy z HTB czy bez. Jest tam jeszcze jedna opcja - nie mozesz byc wlascicielem ZADNEJ nieruchomosci zeby moc aplikowac o ten grant. Klopot w tym, ze najpierw musimy sprzedac obecny dom zeby wogole podejsc do procesu aplikacji ehhh. A to znaczy wynajem pewnie przez pol roku...
wlasnie wizja podwojnej przeprowadzki mnie przeraza choc tez nie wiadomo czy dam rade sprzedac / kupic i ze wszystkim sie wyrobic - kto przechodzil proces kupna ten wie :)
powiedz mi jeszcze jedno bo juz nie pamietam a widze, ze w temacie jestes na biezaco. Plan HTB zaklada, ze doloza Ci do MAX do 20% wartosci domu (5-15%, pozostale min 5% musisz miec swoje). Teraz powiedzmy, ze masz swoje 25% wartosci nowego domu jako depozyt. W takiej sytuacji o HTB wogole nie mozna aplikowac chyba nie? Chyba tak to bylo. Rozwazalem ta opcje i wlasnie probuje sobie przypomniec czemu ja calkiem odpuscilem.
Ty musisz mieć minimum 5% lub więcej, HTB dokłada równo 20% - mając większy depozyt po prostu kredyt masz niższy. Jeśli istnieją jakieś widełki określające, że możesz też 'mieć za dużo', to już financial advisor musi ci policzyć, ew. zadzwoń do Link. Ja nie wiem nic o czyms takim, bo nie miałem tego problemu :)
a widzisz to wszystko sie zmienia. W zeszlym roku jak sie orientowalem to wygladalo to tak, ze masz miec min 5% depozytu a oni dotankuja do MAX 20% (czyli jak masz 10% depo to dadza Ci tylko 10%). Zanim to odkrylem myslalem, ze uzyje mojego depo i doloze jeszcze 20% co da mi super niskie raty. Tak to jednak nie dziala i patrzac na wszystko z boku jest nawet fair bo program ma pomagac tym z malym depozytem.
Bus HTB jest skierowane tez do wlascicieli domow. Rok temu wiem, ze warunkiem bylo jednak zebys w momencie aplikowania nie posiadal zadnej nieruchomosci - czyli najpierw musiales sprzedac i wynajac by wogole aplikowac. Teraz moglo sie to zmienic - warto sprawdzic. Ponizej zdanie z ich strony.
The Scottish Government's Help to Buy Scheme helps first-time buyers and current owners purchase a new-build home through a shared equity agreement.
No to zamieszkałem na wsi...
Co bedzie to sie okaże. W sumie do miasta niedaleko, a nawet dwóch. Wokół farmy, dużo historii i widoki zapierajace dech. W dobie motoryzacji wyskok do Edka to raptem 40min autostrady.
Tanio nie było, sprzedaży jak pisze Konrad niewiele a ceny nieruchonosci moga spasc z 350k na 300k overnight. Zależało nam na community, bo tam gdzie bylismy w Dundee to kompletna porazka.
Cala procedura zakupu poszła OK. Prawnik to pikus, troche kombinscji z finance ale w koncu stanelo na kredycie fixed ktory bede probowal zbijac do 85%-80% za dwa lata. Dlugosc kredytu kosmiczna bo 3 z przodu ale dom do mieszkania raczej niz na handel.
#perthshire
Witam szukam doradcy finansowego w Dundee mozecie kogos sprawdzonego polecic? Czy sa w Dundee jakies agencje co sie tym zajmuja?